別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 釧路 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 9-2 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　成田　一樹   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 14,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 12,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市仲浜町１番３９外 ｢仲浜町１－１６｣ ②地積 　(㎡) 1,083   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 工場 工場、営業所等の中 に住宅等が混在する 工業地域 南西18m市道 水道、ガス、下水 釧路 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   650 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中規模工場敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 釧路駅南西方 1.0km 法令 規制 工業 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 工業地域として熟成しているが、新規投資の動きは低調である。用途転換の可能性も限定的であるため、地価動 向は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中規模工場敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は釧路市内の工業地域である。対象地区は中心部に近い接近性から用途が純化された工業地域ではなく店舗 や住居系用途が混在する現況にあり、価格水準も比較的高位で推移してきた経緯がある。需要者は地場企業が中心であ り、港湾地区に隣接しているため水産関連の事業所等も認められる。地価動向は弱含みが継続している。中心となる価 格帯は規模がまちまちであり判定が困難である。今後の社会経済情勢等を注視する必要がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺工業地に係る先行き不透明感が懸念される。当地区の現状は工業系用途を主体とした自用目的が多く、収益採算性 を期待できないことから収益還元法は適用できなかった。よって比準価格を採用するが、市場性の勘案、他の工業地と の均衡、単価と総額との関連の適否を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。付近に価格牽連性の認められる標 準地が存しないため公示価格との検討はできなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 強含みの地区、弱含みの地区、横這いを維持 する地区等が混在し、地価動向の多極化が進 行している。 不動産取引は低調であり、地価は弱含みであ る。 個別的要因に格別の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％