別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 釧路 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 9-1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　下重　勝博   TEL.

鑑定評価額 22,900,000 円  １㎡当たりの価格 7,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市星が浦南１丁目１番１１ ｢星が浦南１－１－１７｣ ②地積 　(㎡) 3,268   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 1:1 工場 中小規模工場等が建 ち並ぶ西港に近い工 業地域 北25m道道 水道、下水 新富士 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   500 ｍ、南   240 ｍ、北   550 ｍ ②標準的使用 中規模工場の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 西港背後の星が浦工業団地 街 路 ２５ｍ道道 交通 施設 ＪＲ新富士駅北方 2.1km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　鉄道高架・重要港湾指定等、過去の経済環境の厳しい状況から薄明かりが差し込む状況であり、緩やかな底打 ち傾向が伺えると予測する。 (3)最有効使用の判定 中規模工場の敷地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、釧路西端（大楽毛：水産団地）の工業地域を除く当市の工業地域全域である。需要者の中心は、食品・ 車両関連・建築資材等の地元企業者が中心と考えられる。バブル経済期以降厳しい経済環境で推移し、地元企業を含め た太陽光発電用地等の投資が下支えをなしたが、需要は低位安定した推移が続いている。但し、土地については標準地 規模の取引目処とされる２２００万円程度の投資が、経済的背景から地元企業にはやゝ厳しい状況が続いている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 需要の中心は自用地であり、収益性が価格形成の要因となっていない。更に、工業地に対する需要低迷は継続されてい るが、売り希望地は緩やかながら減少傾向を示している。更に、西港整備も進行し一部工業地には底打ち傾向が見受け られるが弱含みな要因を内包する状態で推移している。よって、比準価格の試算過程を再吟味し、工業地の経済的背景 を基礎とした需給動向等を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、規準すべき公示標準地は存在しない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の長期低迷の継続と金融緩和による 緩やかな不動産投資の回復傾向。 需要低迷は続いているが、安価な地価水準か ら概ね安定した推移を示している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％