鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

釧路 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１６５１２０６ -59	釧路市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東30m道道、北西8m、南西8m、三方路		準住居 (70,200)
b	１２３１６５１２０６ -16	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西30m市道、南東10m、北東8m、三方路		準住居地区計画等 (70,200)
c	１２３１６５１２０６ -15	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西30m道道、北西10m、北東8m、三方路		準住居地区計画等 (70,200)
d	１２３１６５１２０６ -13	釧路市		建付地	（　）	長方形	北西14m市道、中間画地		２中専地区計画等 (60,200)
e	１２３１６５１２０６ -50008	釧路市		建付地	（　）	長方形	北東30m道道、中間画地		準住居地区計画等 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,692	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	36,084	100 [ 76.0]	47,479	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	47,500
b	(　 ) 26,596	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	24,856	100 [ 90.0]	27,618		27,600
c	(　 ) 42,338	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	39,568	100 [ 95.0]	41,651		41,700
d	(　 ) 27,928	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.5]	27,247	100 [ 68.4]	39,835		39,800
e	(　 ) 32,431	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	32,431	100 [ 80.0]	40,539		40,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -17.5
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,000 円／㎡]

釧路 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するので、土地の再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,971,082	2,706,245	8,264,837	6,870,900	1,393,937	（　0.9467） 1,319,640	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	26,392,800 円　　　　（　 26,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	264.90	Ｓ3	653.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	985 ㎡	39.0 m x 25.3 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し。２階以上はファミリータイプ、床面積約４４㎡、総戸数８戸。

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	264.90	95.0	251.66	1,751	440,657	2.0	881,314
							0.0	0
2～ 3	住宅	194.40	90.0	174.96	1,459	255,267	1.0	255,267
							0.0	0
～

～

～

計		653.70	92.0	601.58		951,191		1,391,848
								0

⑨年額支払賃料	951,191 円　×　12ヶ月　＝　 11,414,292 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 601.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,414,292 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 456,572 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,957,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,391,848 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,362 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,971,082 円　　　　（　 11,138 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１７３５２０６　　　　-515010	1,065 ( 1,064)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,253	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,460 円/㎡　月額支払賃料（　 1,459 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１７３５２０６　　　　-515011	1,741 ( 1,738)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,741
c	１２３１７３５２０６　　　　-515012	1,153 ( 1,152)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,356

釧路 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	333,000 円	111,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	570,715 円	11,414,292　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 448,330 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,132,200 円	111,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,706,245 円　（　　　　　　 2,747 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

40 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

20 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	111,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 653.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0619	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0583 × 40 ％　＋ 0.0802 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,870,900 円（　　　　　 6,976 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,971,082 円
②総費用	2,706,245 円
③純収益　①－②	8,264,837 円
④建物等に帰属する純収益	6,870,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,393,937 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,319,640 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,340 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,392,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
釧路 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 5-13

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　成田　一樹

TEL.

鑑定評価額

40,200,000 円

１㎡当たりの価格

40,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	33,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路市昭和中央４丁目９番１３外｢昭和中央４－９－１７｣				②地積　(㎡)	985 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）地区計画等
	1.5:1	店舗、事務所兼共同住宅Ｗ3	大規模小売店舗等が建ち並ぶ郊外の商業地域	南東30m市道	水道、ガス、下水	新富士 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 150 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

大型商業施設を核とする郊外
の商業地域

街

路

３０ｍ市道

交通

施設

新富士駅北東方

2.4km

法令

規制

準住居
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

大型店舗を核とし各種優良店舗が立地する環境にある。他の複合型商業施設との競争が激化しているため、当地
区の繁華性は低減している。地価は弱含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内において路線型の商業地域を形成している圏域であり比較的広域である。需要者の中心は地元企業の
ほか大手資本も含む。大型ＳＣを核店舗とし大手資本の店舗が認められ、当市の中では最も繁華性に優る地区である。
近時は類似地域における新規店舗出店があり、競争は激化しており、繁華性の減退が確認できる。地価動向は弱含みで
推移している。画地規模はまちまちであるため中心となる価格帯は判定し難い。今後の情勢等を注視する必要がある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近時は店舗の新規投資の動きが認められるものの、利便性良好な地域として店舗等との併用で共同住宅立地の可能性が
ある。本件では、比準価格を重視し収益価格を参考として、広域的見地からの検討、昨今の経済情勢、単価と総額との
関連の適否を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、付近に価格牽連性の認められる標準地が存しないた
め公示価格との検討はできなかった。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

強含みの地区、弱含みの地区、横這いを維持
する地区等が混在し、地価動向の多極化が進
行している。

他地区との競合により相対的な位置づけは低
下している。

個別的要因に格別の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

釧路 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１６５１２０６ -15	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西30m道道、北西10m、北東8m、三方路		準住居地区計画等 (70,200)
b	１２３１６５１２０６ -59	釧路市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東30m道道、北西8m、南西8m、三方路		準住居 (70,200)
c	１２３１６５１２０６ -50008	釧路市		建付地	（　）	長方形	北東30m道道、中間画地		準住居地区計画等 (60,200)
d	１２３１６５１２０６ -50007	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東11m市道、北東8m、角地		近商 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,338	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	39,568	100 [ 97.0]	40,792	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,800
b	(　 ) 39,692	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	36,084	100 [ 80.0]	45,105		45,100
c	(　 ) 32,431	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	32,431	100 [ 80.0]	40,539		40,500
d	(　 ) 26,185	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 112.9]	23,193	100 [ 55.8]	41,565		41,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +12.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,800 円／㎡]

釧路 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するので、土地の再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,624,023	2,210,484	8,413,539	6,861,280	1,552,259	（　0.9481） 1,471,697	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	29,433,940 円　　　　（　 29,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	264.90	Ｓ3	653.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	985 ㎡	39.0 m x 25.3 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は部分貸し。２階以上はファミリータイプ。

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	264.90	95.0	251.66	1,670	420,272	2.0	840,544
							0.0	0
2～ 3	住宅	194.40	90.0	174.96	1,459	255,267	1.0	255,267
							0.0	0
～

～

～

計		653.70	92.0	601.58		930,806		1,351,078
								0

⑨年額支払賃料	930,806 円　×　12ヶ月　＝　 11,169,672 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 601.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,169,672 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 558,484 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,611,188 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,351,078 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,835 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,624,023 円　　　　（　 10,786 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１４３５２０６　　　　-3	1,537 ( 1,535)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,537	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,460 円/㎡　月額支払賃料（　 1,459 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１７５５２０６　　　　-2	1,422 ( 1,421)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,497
c	１２３１６５５２０６　　　　-1	1,373 ( 1,372)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,445

釧路 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	292,800 円	97,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	558,484 円	11,169,672　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 168,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 995,500 円	97,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	97,600 円	97,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,600 円	97,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,210,484 円　（　　　　　　 2,244 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,600,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 653.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,861,280 円（　　　　　 6,966 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,624,023 円
②総費用	2,210,484 円
③純収益　①－②	8,413,539 円
④建物等に帰属する純収益	6,861,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,552,259 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,471,697 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,494 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,433,940 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,900 円／㎡）