鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

釧路 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１７５１２０６ -50013	釧路市		建付地	（　）	長方形	北西18m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	１２３１７５１２０６ -50502	釧路市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東21m市道、南西8m、角地		近商 (100,300)
c	１２３１６５１２０６ -1	釧路市		更地	（　）	長方形	北西18m市道、東8m、二方路		近商 (100,300)
d	１２３１７５１２０６ -50501	釧路市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西22m市道、北西11m、角地		近商 (100,300)
e	１２３１６５１２０６ -10	釧路市		更地	（　）	不整形	南東22m市道、北西18m、北東18m、三方路		１住居 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,998	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.5]	28,291	100 [ 95.1]	29,749	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	29,700
b	(　 ) 29,945	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	28,519	100 [ 97.9]	29,131		29,100
c	(　 ) 22,857	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 75.6]	30,234	100 [ 99.9]	30,264		30,300
d	(　 ) 35,461	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	33,772	100 [ 106.0]	31,860		31,900
e	(　 ) 18,275	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 69.0]	26,486	100 [ 86.4]	30,655		30,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -24.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -31.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,000 円／㎡]

釧路 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,592,295	1,230,942	4,361,353	4,021,160	340,193	（　0.9481） 322,537	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,450,740 円　　　　（　 23,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	132.30	Ｓ3	396.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	271 ㎡	14.5 m x 18.7 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロアー貸し、２～３階事務所は部分貸し

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	132.30	80.0	105.84	1,550	164,052	2.0	328,104
							0.0	0
2～ 3	事務所	132.30	85.0	112.46	1,448	162,842	2.0	325,684
							0.0	0
～

～

～

計		396.90	83.3	330.76		489,736		979,472
								0

⑨年額支払賃料	489,736 円　×　12ヶ月　＝　 5,876,832 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 330.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,876,832 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 293,842 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,582,990 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	979,472 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,305 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,592,295 円　　　　（　 20,636 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１４３５２０６　　　　-50509	1,823 ( 1,782)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [110.0]	1,381	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,450 円/㎡　月額支払賃料（　 1,448 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１４３５２０６　　　　-50504	1,484 ( 1,483)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,484
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

釧路 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	171,600 円	57,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	293,842 円	5,876,832　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 67,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 583,400 円	57,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	57,200 円	57,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,200 円	57,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,230,942 円　（　　　　　　 4,542 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,200,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 396.90 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,021,160 円（　　　　　 14,838 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,592,295 円
②総費用	1,230,942 円
③純収益　①－②	4,361,353 円
④建物等に帰属する純収益	4,021,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	340,193 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	322,537 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,190 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,450,740 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
釧路 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 5-12

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　小原　孝太郎

TEL.

鑑定評価額

8,130,000 円

１㎡当たりの価格

30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	24,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路市新栄町１３番９｢新栄町１３－１３｣				②地積　(㎡)	271 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1.2	店舗Ｗ1	事務所等併用住宅が建ち並ぶ路線商業地域	北東36m市道	水道、ガス、下水	釧路 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 10 ｍ、南 80 ｍ、北 170 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

学区再編成の影響は薄く、商
業投資可能性は維持されてい
る。

街

路

３６ｍ舗装市道

交通

施設

釧路駅

2.0km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近傍で新規宅地供給が見られるが、地域再熟成には至っていない。公共施設を中心に周辺住環境は維持されてお
り、事務所、店舗需要とも投資可能性を残すが、再度割高感が台頭する可能性も否定できない。

(3)最有効使用の判定

２階程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ釧路駅以北、新釧路川以東の商業地域で、釧路経済圏全体からの集客をある程度見込まれる柳町公園
以北とは価格牽連性は低い。需要の中心は地元事業者であり、近隣商業地としての側面から、市外からの投資可能性は
薄い。街路効用や医療機関への近接性により投資可能性は維持され、近傍・背後の業務併用住宅地の需要は底堅く、背
後人口の高齢化もあって、今後の需給変化に注意を要する。標準規模の更地で８００万円前後と把握する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引の主流は自用目的の店舗で、業務併用住宅系事例を中心に取引事例を多数収集し得た。当地域における商業系の投
資物件は例外的で、賃貸資料の収集自体の困難さや想定数値の不安定さは排除できず、家賃負担能力の面から採用数値
等の相対的信頼性に乏しく、保守的となった側面は否定できない。よって、比準価格を標準とし、低位な収益価格を下
限として参考に留め、規準すべき標準地等は存しないが、市内他商業地の水準も睨み、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

基幹産業の転換や生活様式の変容に直面し、
業態変容、店舗出退の動きが交錯する。商圏
人口の広域化も進行する中、競争力の分化が
進行する。

業務系投資の出退の動きが交錯する。近接の
業務併用住宅地や背後住宅地の水準と拮抗し
ており、前年水準は保たれている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

釧路 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１６５１２０６ -1	釧路市		更地	（　）	長方形	北西18m市道、東8m、二方路		近商 (100,300)
b	１２３１６５１２０６ -4	釧路市		更地	（　）	長方形	南西18m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	１２３１６５１２０６ -48	釧路市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西18m市道、北西11m、角地		１住居 (80,200)
d	１２３１６５１２０６ -101	釧路市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e	１２３１７５１２０６ -50501	釧路市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西22m市道、北西11m、角地		近商 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,857	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 75.6]	30,234	100 [ 101.1]	29,905	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	29,900
b	(　 ) 18,908	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 77.4]	24,429	100 [ 93.5]	26,127		26,100
c	(　 ) 30,871	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.9]	27,344	100 [ 93.5]	29,245		29,200
d	(　 ) 30,739	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.5]	29,989	100 [ 93.6]	32,040		32,000
e	(　 ) 35,461	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	33,772	100 [ 103.7]	32,567		32,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -24.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -22.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +12.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.5
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,000 円／㎡]

釧路 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,308,213	961,333	3,346,880	3,015,870	331,010	（　0.9481） 313,831	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,276,620 円　　　　（　 23,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	121.50	Ｓ2	281.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	271 ㎡	14.5 m x 18.7 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階・２階ともフロアー貸しを想定。周辺の容積率充足率は低い。自走式平面駐車場で４台分を確保。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.76	80.0	112.61	1,740	195,941	3.0	587,823
							0.0	0
2～ 2	事務所	140.76	85.0	119.65	1,513	181,030	3.0	543,090
							0.0	0
～

～

～

計		281.52	82.5	232.26		376,971		1,130,913
								0

⑨年額支払賃料	376,971 円　×　12ヶ月　＝　 4,523,652 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 232.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は支払賃料に含まれるものとし、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,523,652 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 226,183 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,297,469 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,130,913 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,744 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,308,213 円　　　　（　 15,897 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１６７５２０６　　　　-501	1,558 ( 1,555)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [120.0]	1,327	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,517 円/㎡　月額支払賃料（　 1,513 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１６７５２０６　　　　-502	1,365 ( 1,362)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,368
c	１２３１６７５２０６　　　　-504	1,816 ( 1,816)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,856

釧路 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	171,600 円	42,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	226,183 円	4,523,652　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 437,500 円	42,900,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	64,350 円	42,900,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,900 円	42,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 961,333 円　（　　　　　　 3,547 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,900,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 281.52 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,015,870 円（　　　　　 11,129 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,308,213 円
②総費用	961,333 円
③純収益　①－②	3,346,880 円
④建物等に帰属する純収益	3,015,870 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	331,010 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	313,831 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,158 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,276,620 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,200 円／㎡）