鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

釧路 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１４３１２０６ -501	釧路市		貸家建付地	（　）	長方形	南西15m市道、中間画地		１住居 (70,200)
b	１２３１４３１２０６ -50025	釧路市		建付地	（　）	ほぼ整形	西15m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	１２３１４３１２０６ -33	釧路市		更地	（　）	ほぼ整形	北18m市道、西12m、東7m、三方路		１住居 (70,200)
d	１２３１４３１２０６ -50019	釧路市		貸家建付地	（　）	不整形	北15m市道、南3.6m、二方路		１住居 (60,200)
e	１２３１４３１２０６ -50021	釧路市		更地	（　）	台形	南16m市道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,678	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	27,678	100 [ 74.3]	37,252	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	38,000
b	(　 ) 24,299	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	23,614	100 [ 79.2]	29,816		30,400
c	(　 ) 27,288	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	25,989	100 [ 75.0]	34,652		35,300
d	(　 ) 21,250	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	21,040	100 [ 69.3]	30,361		31,000
e	(　 ) 15,970	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	17,744	100 [ 69.3]	25,605		26,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,600 円／㎡]

釧路 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するので、土地の再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,568,388	735,473	2,832,915	2,425,350	407,565	（　0.9481） 386,412	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	7,728,240 円　　　　（　 23,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層事務所兼共同住宅	115.50	Ｓ2	231.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	330 ㎡	12.7 m x 25.9 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し。２階以上は部分貸しの住居タイプ。容積充足率は低い。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	115.50	85.0	98.18	1,650	161,997	2.0	323,994
							0.0	0
2～ 2	住宅	115.50	90.0	103.95	1,449	150,624	1.0	150,624
							0.0	0
～

～

～

計		231.00	87.5	202.13		312,621		474,618
								0

⑨年額支払賃料	312,621 円　×　12ヶ月　＝　 3,751,452 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 202.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,751,452 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 187,573 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,563,879 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	474,618 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,509 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,568,388 円　　　　（　 10,813 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１６５５２０６　　　　-518	957 ( 956)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,196	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,450 円/㎡　月額支払賃料（　 1,449 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１６５５２０６　　　　-50003	1,153 ( 1,152)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,356
c	１２３１６５５２０６　　　　-50004	1,248 ( 1,248)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,468

釧路 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	103,500 円	34,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	187,573 円	3,751,452　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 351,900 円	34,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,500 円	34,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,500 円	34,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 735,473 円　（　　　　　　 2,229 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,500,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 231.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,425,350 円（　　　　　 7,350 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,568,388 円
②総費用	735,473 円
③純収益　①－②	2,832,915 円
④建物等に帰属する純収益	2,425,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	407,565 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	386,412 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,171 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,728,240 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
釧路 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 5-7

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　小原　孝太郎

TEL.

鑑定評価額

10,000,000 円

１㎡当たりの価格

30,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	24,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路市春採７丁目２６０番１３｢春採７－１５－１７｣				②地積　(㎡)	330 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	店舗併用住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域	南西18m市道、背面道	水道、ガス、下水	釧路 3.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 450 ｍ、西 80 ｍ、南 40 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

六花亭春採店が本年１月の閉
店を発表し、効用低下が懸念
される。

街

路

１８ｍ舗装市道

交通

施設

釧路駅

3.8km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

このところ店舗、事業所統合の動きも目立つが、希少性ある橋南地区を代表する商業エリアとして、当面横ばい
か、弱含みの動向を予測する。背後人口は安定しており、下値はある程度限定されると予測する。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は橋南地区の商業地域全域のほか、業務併用住宅地との代替競争関係も認められる。典型的な需要者は地元
事業者が中心である。春採地区の旧来の近隣商店街に比べ、沿道型商業施設が集積する優位性により、高い集客力・経
済的位置が維持されている。既に熟成し取引自体が限定されており、中心的水準の把握は困難だが、橋南地区（釧路川
以南）の他の商業地や背後業務併用住宅地との均衡から、標準規模の更地で１０００万円前後と把握する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引の主流は自用目的の店舗で、業務併用住宅系事例を中心に取引事例を多数収集し得た。当地域における商業系の投
資物件は例外的で、賃貸資料の収集自体の困難さや想定数値の不安定さは排除できず、家賃負担能力の面から採用数値
等の相対的信頼性に乏しく、保守的となった側面は否定できない。よって、比準価格を標準とし、低位な収益価格を下
限として参考に留め、規準すべき標準地等は存しないが、市内他商業地の水準も睨み、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

基幹産業の転換や生活様式の変容に直面し、
業態変容、店舗出退の動きが交錯する。商圏
人口の広域化も進行する中、競争力の分化が
進行する。

近傍で地域金融機関や老舗菓子メーカーの合
理化事案が確認される。橋南地区における代
表的かつ中心的位置づけは揺らいでいない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

釧路 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１４３１２０６ -501	釧路市		貸家建付地	（　）	長方形	南西15m市道、中間画地		１住居 (70,200)
b	１２３１４３１２０６ -15	釧路市		建付地	（　）	ほぼ整形	南16m市道、西16m、北6m、三方路		１中専 (70,200)
c	１２３１４３１２０６ -33	釧路市		更地	（　）	ほぼ整形	北18m市道、西12m、東7m、三方路		１住居 (70,200)
d	１２３１４３１２０６ -50505	釧路市		更地	（　）	台形	南18m道道、西2m、角地		近商 (90,200)
e	１２３１７３１２０６ -501	釧路市		建付地	（　）	台形	西18m道道、中間画地		準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,678	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	27,678	100 [ 86.9]	31,850	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	32,500
b	(　 ) 34,220	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.2]	30,230	100 [ 87.8]	34,431		35,100
c	(　 ) 27,288	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	25,989	100 [ 88.7]	29,300		29,900
d	(　 ) 6,985	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	6,782	100 [ 62.1]	10,921		11,100
e	(　 ) 27,132	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	30,147	100 [ 91.8]	32,840		33,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +13.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,300 円／㎡]

釧路 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,803,510	800,797	3,002,713	2,588,120	414,593	（　0.9467） 392,495	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	7,849,900 円　　　　（　 23,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	170.10	Ｓ2	243.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	330 ㎡	12.7 m x 25.9 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗部分はフロアー貸し。２階共同住宅部分は平均約６０㎡。自走式平面駐車場のため、容積率の充足率は低い。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	121.50	90.0	109.35	1,638	179,115	3.0	537,345
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	121.50	90.0	109.35	1,424	155,714	1.0	155,714
							0.0	0
～

～

～

計		243.00	90.0	218.70		334,829		693,059
								0

⑨年額支払賃料	334,829 円　×　12ヶ月　＝　 4,017,948 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 218.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料が含まれるのが通常であり、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により保証されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,017,948 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 220,987 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,796,961 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	693,059 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,549 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,803,510 円　　　　（　 11,526 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１６７５２０６　　　　-58004	1,499 ( 1,498)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,431	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,425 円/㎡　月額支払賃料（　 1,424 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２２１６７５２０６　　　　-9005	1,239 ( 1,239)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,419
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

釧路 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	142,400 円	35,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	200,897 円	4,017,948　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,200 円	査定による。
	建物　　　　　　　　　 363,100 円	35,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,600 円	35,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,600 円	35,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 800,797 円　（　　　　　　 2,427 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,600,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 243.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,588,120 円（　　　　　 7,843 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,803,510 円
②総費用	800,797 円
③純収益　①－②	3,002,713 円
④建物等に帰属する純収益	2,588,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	414,593 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	392,495 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,189 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,849,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,800 円／㎡）