鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

釧路 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１７３１２０６ -502	釧路市		更地	（　）	長方形	北西22m市道、中間画地		準住居 (60,200)
b	１２３１６５１２０６ -1	釧路市		更地	（　）	長方形	北西18m市道、東8m、二方路		近商 (100,300)
c	２２２１６５１２０６ -111	釧路市		更地	（　）	長方形	北東22m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	１２３１７５１２０６ -50501	釧路市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西22m市道、北西11m、角地		近商 (100,300)
e	１２２１６５１２０６ -50004	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東22m市道、南西8m、角地		近商 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,003	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	33,003	100 [ 87.5]	37,718	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	37,700
b	(　 ) 22,857	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 75.6]	30,234	100 [ 77.1]	39,214		39,200
c	(　 ) 18,616	100 [ 60.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	31,027	100 [ 89.4]	34,706		34,700
d	(　 ) 35,461	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	33,772	100 [ 78.3]	43,132		43,100
e	(　 ) 26,160	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	24,914	100 [ 68.7]	36,265		36,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -22.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -24.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -11.5
c	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -22.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -22.5
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,500 円／㎡]

釧路 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地であることから求められない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,629,943	1,912,602	5,717,341	5,292,450	424,891	（　0.9467） 402,244	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	8,044,880 円　　　　（　 29,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	162.00	Ｓ3	503.06
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	277 ㎡	10.9 m x 25.4 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

中低層の店舗・共同住宅等が標準的使用であり、対象地は同様の利用と判定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段の為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	162.00	100.0	162.00	1,749	283,338	1.0	283,338
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	170.53	100.0	170.53	1,130	192,699	1.0	192,699
							0.0	0
3～ 3	共同住宅	170.53	100.0	170.53	1,130	192,699	1.0	192,699
							0.0	0
～

～

計		503.06	100.0	503.06		668,736		668,736
								0

⑨年額支払賃料	668,736 円　×　12ヶ月　＝　 8,024,832 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 503.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,024,832 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 401,242 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,623,590 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	668,736 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,353 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,629,943 円　　　　（　 27,545 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１７３５２０６　　　　-515003	2,100 ( 2,093)	100 [110.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,591	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,750 円/㎡　月額支払賃料（　 1,749 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１７３５２０６　　　　-515004	2,147 ( 2,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,147
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

釧路 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	256,500 円	85,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	401,242 円	8,024,832　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 126,260 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 872,100 円	85,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	171,000 円	85,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,500 円	85,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,912,602 円　（　　　　　　 6,905 円／㎡）　　（経費率　　 25.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

40 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

20 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,500,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 503.06 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0619	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0583 × 40 ％　＋ 0.0802 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,292,450 円（　　　　　 19,106 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,629,943 円
②総費用	1,912,602 円
③純収益　①－②	5,717,341 円
④建物等に帰属する純収益	5,292,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	424,891 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	402,244 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,452 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,044,880 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
釧路 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 5-6

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　小原　孝太郎

TEL.

鑑定評価額

10,900,000 円

１㎡当たりの価格

39,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路市新橋大通６丁目１番１７外｢新橋大通６－１－６｣				②地積　(㎡)	277 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:2.5	店舗兼共同住宅Ｓ3	店舗、事務所、営業所が建ち並ぶ既成商業地域	南22m市道	水道、ガス、下水	釧路 2.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

近傍で新規住宅分譲が展開す
るが、背後人口の大幅な増加
は見込み難い。

街

路

２２ｍ舗装市道

交通

施設

釧路駅北西方

2.6km

法令

規制

近商
(90,300)
準防
居住誘導区域内
居住誘導区域内

⑤地域要因の将
　来予測

大型スーパー撤退の影響は継続しており、事務所系建物の低稼働が依然目立つため、当面は弱含みの動向を予測
する。市内中央に位置し、ＥＣ市場の台頭や商圏人口の広域化により、投資可能性を残す商業地である。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ釧路駅以北の普通商業地域のほか、街路効用の高い業務併用住宅地とも代替関係にある。典型的需要
者は地元事業者が主流で、全国展開企業の進出可能性も残る反面、住宅転用需要は力強さを欠いている。平成３１年１
月に中核スーパーが閉店後、道内他都市と異なり、後継テナント模索が続いており、飲食店舗も集積し、コロナ禍収束
後の生活様式変容の影響も懸念される。標準規模の更地で１１００万円前後が中庸的水準と把握する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

投資目的と自用目的の物件が混在している地域であり、賃貸資料ともある程度収集可能だが、投資向け商業物件の新築
自体が皆無で、低稼働の中古商業物件が目立つ地域の実情からは、賃貸資料・想定数値による査定結果が相対的に不安
定となった側面は否めない。広域的ではあるが、鉄北地区における用途的同質性ある事例に限定され、収益性もある程
度反映された比準価格を標準とし、低位の収益価格は参考に留め、本件鑑定評価額とした。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　釧路 5-6                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     39,500 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

基幹産業の転換や生活様式の変容に直面し、
業態変容、店舗出退の動きが交錯する。商圏
人口の広域化も進行する中、競争力の分化が
進行する。

潜在的な投資可能性を秘めるが、商圏人口減
少・高齢化への懸念も根強く、比較的安定し
た背後人口が商業集積を支えている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

-0.3 ％

３　試算価格算定内訳

釧路 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１７５１２０６ -50501	釧路市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西22m市道、北西11m、角地		近商 (100,300)
b	１２３１６７１２０６ -50026	釧路市		建付地	（　）	長方形	北西30m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	１２３１７３１２０６ -502	釧路市		更地	（　）	長方形	北西22m市道、中間画地		準住居 (60,200)
d	１２３１６７１２０６ -50005	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東22m市道、北西8m、角地		２中専 (70,200)
e	１２３１７５１２０６ -50012	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西11m市道、北東8m、角地		２中専 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,461	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	33,772	100 [ 80.0]	42,215	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	42,200
b	(　 ) 25,713	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.5]	27,873	100 [ 67.9]	41,050		41,100
c	(　 ) 33,003	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	33,003	100 [ 82.5]	40,004		40,000
d	(　 ) 30,095	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.6]	27,969	100 [ 76.4]	36,609		36,600
e	(　 ) 20,956	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 86.1]	24,339	100 [ 65.5]	37,159		37,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,400 円／㎡]

釧路 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,622,698	1,433,352	5,189,346	4,740,040	449,306	（　0.9467） 425,358	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	8,507,160 円　　　　（　 30,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	140.76	Ｓ3	422.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	277 ㎡	10.9 m x 25.5 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗をフロア貸し、２～３階を共同住宅（２ＤＫタイプ）とした。自走式平面駐車場の確保により、容積率は充足率は低い。

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

生活様式の変容を踏まえ、査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.76	90.0	126.68	1,786	226,250	3.0	678,750
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	140.76	92.5	130.20	1,418	184,624	1.0	184,624
							0.0	0
3～ 3	共同住宅	140.76	92.5	130.20	1,347	175,379	1.0	175,379
							0.0	0
～

～

計		422.28	91.7	387.08		586,253		1,038,753
								0

⑨年額支払賃料	586,253 円　×　12ヶ月　＝　 7,035,036 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 387.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含めるのが通常であり、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により保証されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,035,036 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 422,102 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,612,934 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,038,753 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,764 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,622,698 円　　　　（　 23,909 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１６７５２０６　　　　-2	1,458 ( 1,457)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,416	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,419 円/㎡　月額支払賃料（　 1,418 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１６７５２０６　　　　-50008	1,867 ( 1,790)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,697
c	１２３１６７５２０６　　　　-1	1,143 ( 1,142)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,143

釧路 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	260,800 円	65,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	351,752 円	7,035,036　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,400 円	査定による。
	建物　　　　　　　　　 665,000 円	65,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	65,200 円	65,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	65,200 円	65,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,433,352 円　（　　　　　　 5,175 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	65,200,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 422.28 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,740,040 円（　　　　　 17,112 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,622,698 円
②総費用	1,433,352 円
③純収益　①－②	5,189,346 円
④建物等に帰属する純収益	4,740,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	449,306 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	425,358 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,536 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,507,160 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,700 円／㎡）