鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

釧路 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１６５１２０６ -1	釧路市		更地	（　）	長方形	北西18m市道、東8m、二方路		近商 (100,300)
b	１２３１７３１２０６ -502	釧路市		更地	（　）	長方形	北西22m市道、中間画地		準住居 (60,200)
c	１２３１４３１２０６ -50503	釧路市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東22m国道、南東15m、角地		準工 (80,200)
d	１２３１７５１２０６ -50501	釧路市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西22m市道、北西11m、角地		近商 (100,300)
e	１２３１７５１２０６ -50502	釧路市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東21m市道、南西8m、角地		近商 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,857	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 75.6]	30,234	100 [ 95.1]	31,792	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,800
b	(　 ) 33,003	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	33,003	100 [ 100.8]	32,741		32,700
c	(　 ) 39,363	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	37,135	100 [ 113.1]	32,834		32,800
d	(　 ) 35,461	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	33,772	100 [ 98.0]	34,461		34,500
e	(　 ) 29,945	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	28,519	100 [ 88.0]	32,408		32,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -24.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,900 円／㎡]

釧路 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,462,844	1,769,143	5,693,701	5,299,480	394,221	（　0.9467） 373,209	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	7,464,180 円　　　　（　 23,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	160.00	Ｓ3	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	320 ㎡	23.4 m x 13.7 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗はフロア貸し、住宅は全４戸、平均専有面積７２㎡、３ＬＤＫ。駐車場８台。３階程度が多いため、下記のとおり想定した。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種同等の建物の標準的率として認定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	85.0	136.00	1,787	243,032	2.0	486,064
							0.0	0
2～ 2	住宅	160.00	90.0	144.00	1,330	191,520	1.0	191,520
							0.0	0
3～ 3	住宅	160.00	90.0	144.00	1,330	191,520	1.0	191,520
							0.0	0
～

～

計		480.00	88.3	424.00		626,072		869,104
								0

⑨年額支払賃料	626,072 円　×　12ヶ月　＝　 7,512,864 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 424.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,512,864 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 384,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 442,224 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,454,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	869,104 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,204 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,462,844 円　　　　（　 23,321 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１７５５２０６　　　　-501	1,558 ( 1,555)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,833	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,790 円/㎡　月額支払賃料（　 1,787 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１７５５２０６　　　　-502	1,365 ( 1,362)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	1,784
c	１２３１７５５２０６　　　　-503	2,845 ( 2,841)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 90.0]	2,874

釧路 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	361,000 円	72,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	394,843 円	7,896,864　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 736,400 円	72,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	180,500 円	72,200,000　×　　　　 0.25 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	72,200 円	72,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,769,143 円　（　　　　　　 5,529 円／㎡）　　（経費率　　 23.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	72,200,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0710 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,299,480 円（　　　　　 16,561 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,462,844 円
②総費用	1,769,143 円
③純収益　①－②	5,693,701 円
④建物等に帰属する純収益	5,299,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	394,221 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	373,209 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,166 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,464,180 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
釧路 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 5-5

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　猪子　道夫

TEL.

鑑定評価額

10,300,000 円

１㎡当たりの価格

32,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	26,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路市共栄大通４丁目２番１｢共栄大通４－２－１７｣				②地積　(㎡)	320 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	2:1	店舗Ｗ1	店舗、中層マンション等が混在する既成商業地域	北東22m市道	水道、ガス、下水	釧路 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

閉鎖店舗、金融機関の移転の
ほか、建替えも見られる既存
商店街

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

釧路駅北西方

1.9km

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

背後住宅地の地価は安定しているが、近年金融機関の移転も見られ、商店街としての繁華性は低く閉鎖された店
舗も見られる状況となっている。今後も現状を維持し推移するものと思料される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は釧路駅以北の路線商業地及び近隣商業地で、鉄北地区の幹線道路沿線地域との代替性が強い。需要者は地
元事業者が中心、全道や全国展開の事業者は少ない地域で、近時背後地を中心に共同住宅等投資向け物件の建築も増え
ている。既存の商店街であり店主高齢化の影響もあって閉鎖されている店舗も見られるが、バス路線でもあり相応の需
要は保たれている。価格帯は規模により雑多であり特定は難しいが坪あたり１０～１１万円付近と推測する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近年共同住宅等の投資向け物件も見られるが、取引の中心は自用目的の店舗が多く、収益性を考慮した取引は２次的な
ものとなっている。比準価格は類似性を有する幹線道路沿線の取引事例により求めており市場性を反映している。本件
では取引価格を主に地価が形成されている実情を踏まえ比準価格を重視した調整をおこない、収益価格を参考程度に留
め、規準価格との均衡に留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　釧路 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,600 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[100.0]

100
[122.0]

[100.0]
100

32,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

基幹産業の長期間にわたる低迷、釧路での商
業投資が中心部より釧路町を含めた郊外の幹
線道路沿線地域に向いている傾向が見られる
。

周囲の金融機関の移転や商況自体も後継者難
もあり低調のためやや弱含み傾向となってい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

釧路 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１６５１２０６ -1	釧路市		更地	（　）	長方形	北西18m市道、東8m、二方路		近商 (100,300)
b	１２３１７５１２０６ -50501	釧路市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西22m市道、北西11m、角地		近商 (100,300)
c	１２３１７５１２０６ -50013	釧路市		建付地	（　）	長方形	北西18m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	１２３１７５１２０６ -50502	釧路市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東21m市道、南西8m、角地		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,857	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 75.6]	30,234	100 [ 95.0]	31,825	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,800
b	(　 ) 35,461	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	33,772	100 [ 100.0]	33,772		33,800
c	(　 ) 28,998	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.5]	28,291	100 [ 87.3]	32,407		32,400
d	(　 ) 29,945	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	28,519	100 [ 90.0]	31,688		31,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -24.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,400 円／㎡]

釧路 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,032,915	1,554,436	5,478,479	5,083,530	394,949	（　0.9481） 374,451	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	7,489,020 円　　　　（　 23,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	160.00	Ｓ3	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	320 ㎡	23.4 m x 13.7 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロアー貸し、住宅は全４戸、平均専有面積約７２㎡、駐車場８台

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	85.0	136.00	1,700	231,200	2.0	462,400
							0.0	0
2～ 3	住宅	160.00	90.0	144.00	1,220	175,680	1.0	175,680
							0.0	0
～

～

～

計		480.00	88.3	424.00		582,560		813,760
								0

⑨年額支払賃料	582,560 円　×　12ヶ月　＝　 6,990,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 424.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,990,720 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 384,000 円　　×　　％　＝　　 349,536 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,025,184 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	813,760 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,731 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,032,915 円　　　　（　 21,978 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１４３５２０６　　　　-50504	1,484 ( 1,483)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,746	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,703 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１４３５２０６　　　　-50505	1,821 ( 1,816)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,655
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

釧路 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	286,800 円	71,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	368,736 円	7,374,720　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 731,300 円	71,700,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	71,700 円	71,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,700 円	71,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,554,436 円　（　　　　　　 4,858 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,700,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 35 ％　＋　0.0651 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,083,530 円（　　　　　 15,886 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,032,915 円
②総費用	1,554,436 円
③純収益　①－②	5,478,479 円
④建物等に帰属する純収益	5,083,530 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	394,949 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	374,451 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,170 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,489,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,400 円／㎡）