鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

釧路 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１６５１２０６ -111	釧路市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西30m道道、南東10.9m、角地		商業駐車付置義務 (100,600)
b	１２３１６５１２０６ -50003	釧路市		更地	（　）	長方形	南東10.9m市道、中間画地		商業 (100,600)
c	２２２１６５１２０６ -3	釧路市		更地	（　）	不整形	北西14m市道、南西7m、二方路		商業 (100,600)
d	１２２１６５１２０６ -18	釧路市		更地	（　）	不整形	南西14.5m市道、北東13m、角地		商業 (100,400)
e	１２２１６５１２０６ -14	釧路市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東10m市道、南西8m、角地		近商 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 71,099	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	62,698	100 [ 97.5]	64,306	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	64,300
b	(　 ) 39,323	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	39,323	100 [ 64.9]	60,590		60,600
c	(　 ) 12,576	100 [ 70.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 53.8]	33,394	100 [ 73.1]	45,683		45,700
d	(　 ) 21,661	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 71.4]	30,338	100 [ 58.0]	52,307		52,300
e	(　 ) 40,009	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	38,104	100 [ 67.3]	56,618		56,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.5
a	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -22.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.5	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -25.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -46.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -28.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,000 円／㎡]

釧路 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地であることから求められない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,698,213	1,553,312	5,144,901	4,680,690	464,211	（　0.9467） 439,469	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	8,789,380 円　　　　（　 38,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	140.94	Ｓ3	422.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	227 ㎡	9.1 m x 25.0 m	前面道路：国道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗部分はフロアー貸し、２～３階事務所部分は部分貸し。駐車場は平面自走式。容積率未充足の建物が多い。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

この種建物としては概ね標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.96	80.0	112.77	1,915	215,955	3.0	647,865
							0.0	0
2～ 2	事務所	140.96	85.0	119.82	1,697	203,335	2.0	406,670
							0.0	0
3～ 3	事務所	140.96	85.0	119.82	1,500	179,730	2.0	359,460
							0.0	0
～

～

計		422.88	83.3	352.41		599,020		1,413,995
								0

⑨年額支払賃料	599,020 円　×　12ヶ月　＝　 7,188,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 352.41 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は支払賃料に含めるものとする。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,188,240 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 503,177 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,685,063 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,413,995 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,150 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,698,213 円　　　　（　 29,508 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１７３５２０６　　　　-515008	3,312 ( 3,306)	100 [ 95.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,767	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,697 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１７３５２０６　　　　-515001	1,877 ( 1,868)	100 [125.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,907
c	１２３１７３５２０６　　　　-515007	3,333 ( 3,328)	100 [130.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	1,619

釧路 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	215,700 円	71,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	359,412 円	7,188,240　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 101,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 733,300 円	71,900,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	71,900 円	71,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,900 円	71,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,553,312 円　（　　　　　　 6,843 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

40 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,900,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 422.88 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0583 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,680,690 円（　　　　　 20,620 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,698,213 円
②総費用	1,553,312 円
③純収益　①－②	5,144,901 円
④建物等に帰属する純収益	4,680,690 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	464,211 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	439,469 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,936 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,789,380 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
釧路 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 5-1

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　小原　孝太郎

TEL.

鑑定評価額

12,100,000 円

１㎡当たりの価格

53,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	43,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路市北大通３丁目７番２				②地積　(㎡)	227 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:3	店舗兼事務所Ｓ3	中低層の店舗、事務所等が混在する商業地域	東33m国道	水道、ガス、下水	釧路 830m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 0 ｍ、南 120 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

地元消費よりも、国内の観光
ビジネス宿泊需要が当地区の
商業集積を下支えする。

街

路

３３ｍ国道

交通

施設

釧路駅

830m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

市内基幹産業の転換に直面する中、店舗、事務所の集約先として、当面弱含みの動向を予測する。但し、既に中
核的な商業施設は郊外に転出しており、道内他都市と比較して店舗撤退リスクは薄いと予測する。

(3)最有効使用の判定

３階程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 53,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 33,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ釧路駅以南、釧路川以北の商業地域と把握する。中核的な商業施設を欠く状態は続いているが、金融
機関、官公庁への近接優位性により投資可能性が支えられている。需要の中心は地元事業者よりも資力潤沢な市外事業
者等が主体となりつつある。市内業務拠点の合理化の影響のある市内他商業地や生活様式の変容に直面する飲食店街と
対照的に、近傍で店舗投資も一部確認される。標準規模の更地で１２００万円前後が中庸的水準と把握する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

金融機関、官公庁に近接する既成商業地であり、本来収益検討も極めて有用だが、家賃負担能力の抑制や国際情勢の緊
迫化による想定数値の不安定さから、収益試算の前提となる事例資料・採用数値の不安定さは否めず、保守的な査定内
容とならざるを得ない。一定の時系列的近似性及び用途的代替性の認められる事例から査定され、本年は十分収益的要
素も内包された比準価格を標準とし、保守的査定のため低位の収益価格は参考に留め、本件鑑定評価額とした。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　釧路 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -0.2

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 53,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[ 99.8]

100
[ 99.0]

[100.0]
100

53,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

基幹産業の転換や生活様式の変容に直面し、
業態変容、店舗出退の動きが交錯する。商圏
人口の広域化も進行する中、競争力の分化が
進行する。

生活様式の変容や合理化に直面する市内他商
業地と対照的に、金融機関や業務拠点の集積
するビジネス地区としての相対的優位性が保
たれている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.5
交通・接近　　　  +1.5
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

釧路 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１６５１２０６ -50001	釧路市		建付地	（　）	長方形	南東10.9m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	１２３１６５１２０６ -50003	釧路市		更地	（　）	長方形	南東10.9m市道、中間画地		商業 (100,600)
c	１２３１６７１２０６ -50501	釧路市		更地	（　）	不整形	南西14.5m市道、北東13m、角地		商業 (100,400)
d	１２３１６５１２０６ -111	釧路市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西30m道道、南東10.9m、角地		商業駐車付置義務 (100,600)
e	１２３１６５１２０６ -50006	釧路市		更地	（　）	不整形	南西30m道道、北東10.9m、二方路		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,312	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	30,312	100 [ 70.7]	42,874	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	42,900
b	(　 ) 39,323	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	39,323	100 [ 78.8]	49,902		49,900
c	(　 ) 21,661	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 71.4]	30,338	100 [ 52.4]	57,897		57,900
d	(　 ) 71,099	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	62,698	100 [ 99.0]	63,331		63,300
e	(　 ) 52,864	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	52,758	100 [ 99.0]	53,291		53,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -28.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,500 円／㎡]

釧路 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,947,568	1,604,605	5,342,963	4,941,730	401,233	（　0.9467） 379,847	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	7,596,940 円　　　　（　 33,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	140.96	Ｓ3	456.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	227 ㎡	9.0 m x 25.0 m	前面道路：国道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗部分はフロア貸し。２～３階事務所部分は部分貸し。平面式駐車場を十分確保したため、容積率は充足率は低い。

⑦有効率　 77.1 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.96	80.0	112.77	2,032	229,149	3.0	687,447
							0.0	0
2～ 2	事務所	140.96	85.0	119.82	1,693	202,855	2.0	405,710
							0.0	0
3～ 3	事務所	140.96	85.0	119.82	1,608	192,671	2.0	385,342
							0.0	0
塔屋～		34.04

～

計		456.92	77.1	352.41		624,675		1,478,499
								0

⑨年額支払賃料	624,675 円　×　12ヶ月　＝　 7,496,100 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 352.41 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料が含まれるのが通常であり、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により保証されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,496,100 円　　×　　 7.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 562,208 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,933,892 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,478,499 円　×　　 92.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,676 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,947,568 円　　　　（　 30,606 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１６７５２０６　　　　-50503	2,629 ( 2,617)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	2,003	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,696 円/㎡　月額支払賃料（　 1,693 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１６７５２０６　　　　-50509	1,636 ( 1,633)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [125.0]	1,392
c	１２３１６７５２０６　　　　-50512	1,607 ( 1,605)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,692

釧路 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	278,800 円	69,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	374,805 円	7,496,100　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 100,700 円	査定による。
	建物　　　　　　　　　 710,900 円	69,700,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	69,700 円	69,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	69,700 円	69,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,604,605 円　（　　　　　　 7,069 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	69,700,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 456.92 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,941,730 円（　　　　　 21,770 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,947,568 円
②総費用	1,604,605 円
③純収益　①－②	5,342,963 円
④建物等に帰属する純収益	4,941,730 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	401,233 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	379,847 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,673 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,596,940 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,500 円／㎡）