鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

釧路 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１４３１２０６ -50301	釧路市		その他		不整形	接面道路無、無道路地		１中専 (60,200)
b	１２３１４３１２０６ -50302	釧路市		その他		不整形	南東18m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	１２３１４３１２０６ -301	釧路市		雑種地		不整形	北9m市道、南10.9m、二方路		１中専 (70,200)
d	１２３１４３１２０６ -302	釧路市		雑種地		不整形	西18m市道、南16m、東12m、三方路		１中専 (70,200)
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 9,209	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	9,209	100 [ 185.0]	4,978	画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[103.0] 　　　　100	5,130
b	(　　 ) 9,209	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	9,209	100 [ 185.0]	4,978		5,130
c	(　　 ) 6,702	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 102.0]	6,571	100 [ 165.0]	3,982		4,100
d	(　　 ) 7,618	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.9]	7,550	100 [ 185.0]	4,081		4,200
e	(　　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +85.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +85.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +65.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +85.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	画地	行政	その他	交通・接近	環境	宅地造成
						行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 4,600 円／㎡]

釧路 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 6.0 月　p： 0.3 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
14,200	（　 75.5 ％） 10,721	5,320		96	1,000	4,305
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 18.0 月　p: 0.3 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: ％　m: 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.9488　　　　 4,085		1　　(1+r)^m　： 1.0000　 4,085		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		4,090

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	１２３１７５１２０６ -50019	15,444	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [112.9]	100 [ 91.8]	14,901	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	14,900
	b	１２３１６５１２０６ -29	10,417	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 96.8]	100 [ 91.8]	13,025		13,000
	c	１２３１６５１２０６ -28	16,750	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.5]	100 [105.0]	14,839		14,800

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 +2.0	交通・接近 0.0	環境　　　 -10.0
			画地　　　 +12.9	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 +2.0	交通・接近 0.0	環境　　　 -10.0
			画地　　　 -3.2	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 +5.0
			画地　　　 +7.5	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

14,200 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	釧路 -3	16,300	[100.6] 100	100 [110.0]	100 [105.0]	14,197	[100.0] 100	14,200

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 0.0

交通・接近　　 0.0

環境　　 +5.0

行政　　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

14,200 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  13,066 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     70 ｍ、西     70 ｍ、南      0 ｍ、北    105 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　100 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     39　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　    253 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.3 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　       ％

＊擁壁工事の概要
　南側既存住宅地境界に簡易な土留
　め・フェンス等を設置する。
　
　
＊道路工事の概要
　開発区域内道路は幅員８ｍアスフ
　ァルト舗装、両側歩道付き
　
　
＊排水工事の概要
　雨水、汚水の分流方式
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　芝貼り、フェンス囲い
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　ｍ
＊その他
　都市ガス敷設、公共上下水道敷設
　
　
　
　

別記様式第二

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
釧路 3-1　宅地見込地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 3-1

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　小原　孝太郎

TEL.

鑑定評価額

60,100,000 円

１㎡当たりの価格

4,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

釧路市星が浦北５丁目２番２外

②地積(㎡)

13,066

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

１住居
(60,200)

（その他）

1.2:1

原野

周辺の宅地化が進んでいるが空き地も多い地域

北11m市道、三方路

水道、ガス、下水

新大楽毛

1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東2,000 ｍ、西1,200 ｍ、南 700 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

一般住宅向けの宅地見込地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　 10,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

近傍の大楽毛北地区では工業
投資が進行しており、水準を
支えている。

道

路

１１ｍ舗装市道

交通

施設

新大楽毛駅

1.2km

法令

規制

１住居
(70,200)

⑤地域要因の
　将来予測

鶴野東地区の熟成や星が浦地区西部での中古住宅需要の底堅さの一方で、学区再編成による市内住宅地間の競争
力分化が生じており、当面横ばいか、弱含みの動向を予測する。

(3)最有効使用の判定

宅地造成後の戸建住宅地

(4)対象標準地
　の個別的要
　因

道路との関係位置　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　 4,800 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　 4,340 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は釧路市と隣接の釧路町の圏域。ハウスメーカーや地元建設会社等が需要の中心と把握する。市内基幹産業
の転換に直面し、市内学区再編も予定され、住宅用地の需要減退が予測されたが、利便性が維持され、市内所得水準に
見合った周辺住宅需要は底堅さを示しており、規模的代替性を有する流通業務地の取得事案や遊休地処分に伴う市外業
者の取得事案からも前年水準維持が窺える。この種土地は個別性を色濃く反映し、中庸的水準の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

住宅転用目的の大規模分譲素地の取得事案のほか、規模的代替性を有する工業地取得事例等、信頼性の高い事例資料を
十分確保し得た。控除後価格は開発業者のリスクを十分反映し、土地の個別性を色濃く反映するが、将来予測に伴う不
確実性を内包する。時系列的近似性が高い事例資料から査定された比準価格をやや重視し、控除後価格も比較考量して
、規模的代替性を有する流通業務地の全市的な水準や十勝圏からの投資可能性も睨み、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

画地　　　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ
対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 4,600 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　 0.0 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減や高齢化問題が控えており、郊外における宅
地開発需要は減退気味である。企業遊休地処分に伴
う新規宅地供給も市内で複数見られる。

鶴野東・星が浦各地区の生活利便性は概ね維持され
ている。学区再編成や減災措置の影響を十分注視す
べきである。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　

環境　　　　　　　　　

宅地造成　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

３　試算価格算定内訳

釧路 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１６７１２０６ -50029	釧路市		宅地		ほぼ長方形	南西12m市道、南東10m、角地		準工特別用途地区 (60,200)
b	１２３１４３１２０６ -50026	釧路市		宅地		不整形	北18m市道、北西13m、南東7m、三方路		１中専 (70,200)
c	１２３１６７１２０６ -58902	釧路市		宅地		長方形	東9m市道、北6m、南6m、三方路		準工特別用途地区 (70,200)
d	１２３１６７１２０６ -50030	釧路市		宅地		不整形	北6m市道、西4m、角地		工業 (60,200)
e	１２３１４３１２０６ -50301	釧路市		その他		不整形	接面道路無、無道路地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 5,460	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 105.0]	5,200	100 [ 100.0]	5,200	画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[103.0] 　　　　100	5,360
b	(　　 ) 9,546	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.5]	11,165	100 [ 177.5]	6,290		6,480
c	(　　 ) 4,807	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 106.0]	4,535	100 [ 105.0]	4,319		4,450
d	(　　 ) 2,309	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 56.0]	4,123	100 [ 90.3]	4,566		4,700
e	(　　 ) 9,209	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	9,209	100 [ 160.0]	5,756		5,930

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +30.0	宅地造成　　 +30.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 -44.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +60.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 4,800 円／㎡]

釧路 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 6.0 月　p： 0.3 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
15,000	（　 75.5 ％） 11,325	5,320		96	1,256	4,653
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 24.0 月　p: 0.3 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: ％　m: 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.9328　　　　 4,340		1　　(1+r)^m　： 1.0000　 4,340		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		4,340

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	１２３１６５１２０６ -31	13,405	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.5]	100 [ 99.3]	13,170	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	13,200
	b	１２３１６７１２０６ -50033	13,889	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.5]	100 [ 99.3]	13,011		13,000
	c	１２３１６７１２０６ -50034	19,144	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.5]	100 [ 99.3]	18,809		18,800

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -4.5	交通・接近 0.0	環境　　　 +5.0
			画地　　　 +2.5	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 -1.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -4.5	交通・接近 0.0	環境　　　 +5.0
			画地　　　 +7.5	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 -1.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -4.5	交通・接近 0.0	環境　　　 +5.0
			画地　　　 +2.5	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 -1.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

15,000 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	釧路 -3	16,300	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 98.4]	15,059	[100.0] 100	15,100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 -1.5

交通・接近　　 0.0

環境　　 +2.5

行政　　 -2.5

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

15,000 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  13,066 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     70 ｍ、西     70 ｍ、南      0 ｍ、北    105 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     39　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　    253 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.3 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　       ％

＊擁壁工事の概要
　南側既存住宅地の境界に簡易土留
　・フェンス等
　
　
＊道路工事の概要
　団地内８ｍアスファルト舗装・両
　側歩道付き
　
　
＊排水工事の概要
　雨水・汚水分離、分流式
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　芝張フェンス囲
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　ｍ
＊その他
　都市ガス・公共下水可
　
　
　
　