別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 釧路 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -32 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　星野　吉輝   TEL.

鑑定評価額 4,940,000 円  １㎡当たりの価格 23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市昭和南６丁目４０番５ ｢昭和南６－４０－５｣ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 新富士 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 環境条件が良好な新興住宅地 域 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 新富士駅北方 3.3km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外住宅地であるが、幹線道路にも近く、大型商業施設への接近利便性、環境条件も良好で、需要は堅調である 。今後も同様の傾向が続くと予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +7.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は昭和地区の新興地域を中心とする住宅地域の範囲と判定する。需要者の中心は市内居住の比較的所得層が 高く、年齢層が比較的若い世代の持家需要者である。郊外地域であるが、大型ＳＣや小中学校も整っており、中心部や 釧路新道とのアクセスも良好なため、価格水準は比較的高めを維持している。土地は５００万円台後半程度、新築建売 で３，０００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、昭和地区内の事例を採用でき、信頼性が高い。収益価格については、郊外の戸建持家目的の需要が大半の 地域で、対象標準地の画地規模及び行政条件も考慮すると賃貸建物の想定は合理的でないため、適用を断念した。よっ て、比準価格を中心に、代表標準地との均衡に配慮し、単価と総額との関連をも考慮して、上記のとおり鑑定評価額を 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　釧路 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +7.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [107.5] 100 [ 80.0] [107.5] 100 23,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高による家計引締めから、土地取引数は 減少している。が、原油・資材価格、国際経 済など、不安定な要素に注視していく必要が ある。 需要が堅調な新興住宅地域で、地価は微増傾 向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％