別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 釧路 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -30 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　成田　一樹   TEL.

鑑定評価額 1,330,000 円  １㎡当たりの価格 6,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市中鶴野５８番４３１２ ｢中鶴野１７－５｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか空地 も見られる郊外の住 宅地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 新大楽毛 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 開発可能な市街化調整区域 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 新大楽毛駅北東方 4.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺市街地との比較において相対的な割安感から相応の取引は存在するが、想定される需要は比較的限定され、 地価動向は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市西方郊外に形成される住宅地域の圏域である。需要者の中心は当市居住者が大半を占める。開発可能 な市街化調整区域であり地理的範囲は狭く隔絶された地域性が認められる。想定される需要者層は限定される地域であ る。相対的に人気がある地域と比較すると利便性や品等は劣り地価は弱含みである。今後の動向を注視する必要がある 。土地にあっては総額１００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般戸建住宅が主であり、収益物件の取引は熟成しておらず、自用目的が中心であることから、収益還元法は適用でき なかった。本件では比準価格を採用するものの、市場性を勘案し、単価と総額との関連の適否を踏まえ、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。なお、付近に価格牽連性の認められる標準地が存しないため公示価格からの検討はできなかっ た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 強含みの地区、弱含みの地区、横這いを維持 する地区等が混在し、地価動向の多極化が進 行している。 不動産取引は低調であり、地価は弱含みであ る。 個別的要因に格別の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％