別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 釧路 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -28 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　下重　勝博   TEL.

鑑定評価額 2,500,000 円  １㎡当たりの価格 11,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 9,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市桜ケ岡６丁目４２番２９５ ｢桜ケ岡６－２２－１２｣ ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 釧路 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南   130 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和期の土地ブーム時に造成 分譲された郊外住宅地域 街 路 基準方位　北、　８ ｍ舗装市道 交通 施設 釧路駅南東方 6.5km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 橋南郊外住宅地域としてやゝ不人気な推移が続いていたが、安価な地価水準並びに中古住宅を含めた値頃感によ り、安定した推移を示している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +7.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は橋南郊外住宅地域全域であり、粗造成住宅地と完全造成地が混在する地域的適性はあるが、当時の造成品 等は然程高くなく、緩やかな競合関係が存在する。需要の中心は地縁的選好性が強い地域であることから、周辺には売 り希望地も多く存在する。反面、安価な地価水準から若年層の需要も見受けられ、一部には見直し的傾向が感じられる 。やゝ画地規模は小さいが、標準地規模で２５０万円前後、中古住宅で１０００万円以下が中心的な取引水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は純住宅地域であり、自用目的の戸建住宅取引が主流で且つ利便性に欠けることから価格構成要因に収益的観 点がなく、この種不動産投資はほとんど見受けられない。近接粗造成住宅地域には売り希望地が多く存在し、中古住宅 物件に安定した取引がみられるが、更地取引は逆に低迷している。よって、比準価格の試算過程を再吟味し当該地域の 経済的状況を充分勘案、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を比準価格により上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　釧路 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.5] 100 [115.1] [107.5] 100 11,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基幹産業を含めた地方経済長期低迷の継続と 金融緩和による緩やかな不動産投資の回復傾 向による推移。 郊外住宅地として普通品等の安定した地価水 準と近時供給過剰傾向と判断できる要因に基 づく橋南郊外住宅地の需要低迷。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.5 環境　　　　　　  +7.5 行政　　　　　　  +1.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％