鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

釧路 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１６５１２０６ -167007	釧路市		更地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	１２３１７５１２０６ -50012	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西11m市道、北東8m、角地		２中専 (80,200)
c	１２３１６５１２０６ -6	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西18m市道、北東11m、角地		２中専 (70,200)
d	１２３１６５１２０６ -9	釧路市		更地	（　）	長方形	北東15m市道、南東4m、角地		２中専 (60,200)
e	１２３１６５１２０６ -50025	釧路市		建付地	（　）	長方形	南西15m市道、南東4m、角地		２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,388	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.5]	20,826	100 [ 95.1]	21,899	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.5] 　　　　 100	23,500
b	(　 ) 20,956	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 86.1]	24,339	100 [ 105.0]	23,180		24,900
c	(　 ) 27,556	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.6]	25,610	100 [ 102.0]	25,108		27,000
d	(　 ) 28,235	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.6]	26,241	100 [ 100.0]	26,241		28,200
e	(　 ) 27,730	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 112.9]	25,854	100 [ 105.1]	24,599		26,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +12.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,200 円／㎡]

釧路 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するので、土地の再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,048,550	620,316	2,428,234	2,145,000	283,234	（　0.9689） 274,425	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	5,488,500 円　　　　（　 18,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	102.06	Ｗ2	204.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	297 ㎡	14.6 m x 20.4 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、２ＬＤＫ（各戸約５１㎡）、総戸数４戸。市場吸収力に乏しく容積充足率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	102.06	100.0	102.06	1,309	133,597	1.0	133,597
							0.0	0
～

～

～

～

計		204.12	100.0	204.12		267,194		267,194
								0

⑨年額支払賃料	267,194 円　×　12ヶ月　＝　 3,206,328 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 204.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,206,328 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 160,316 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,046,012 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	267,194 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,538 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,048,550 円　　　　（　 10,264 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１４３５２０６　　　　-3	1,537 ( 1,535)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,537	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,310 円/㎡　月額支払賃料（　 1,309 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１６５５２０６　　　　-50002	1,303 ( 1,302)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,303
c	１２３１６５５２０６　　　　-180003	1,210 ( 1,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,210

釧路 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	85,800 円	28,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	160,316 円	3,206,328　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 243,100 円	28,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	85,800 円	28,600,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,600 円	28,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 620,316 円　（　　　　　　 2,089 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,600,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 204.12 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 45 ％　＋ 0.0963 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,145,000 円（　　　　　 7,222 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,048,550 円
②総費用	620,316 円
③純収益　①－②	2,428,234 円
④建物等に帰属する純収益	2,145,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	283,234 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	274,425 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 924 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,488,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
釧路 -26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 -26

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　猪子　道夫

TEL.

鑑定評価額

7,190,000 円

１㎡当たりの価格

24,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	19,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路市治水町４番４０外｢治水町４－２７｣				②地積　(㎡)	297 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2F1B	一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域	南東11m市道	水道、ガス、下水	釧路 2.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 80 ｍ、南 110 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

文教施設、病院、柳町公園に
近接する既成住宅地域

街

路

基準方位北１１ｍ市
道

交通

施設

釧路駅北西方

2.9km

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

文教施設、病院、柳町公園に近接した環境良好な住宅地で、市内では選好性の高い地域である。売物自体は既成
住宅地のため少ないが、相応の需要があり地価は強含みの傾向が見られる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +7.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 24,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は釧路駅北側の鉄北から北東方にかけての住宅地で、特に柳町公園の北東及び南西側の住宅地との価格牽連
性が強い。需要の中心は戸建住宅地を求める個人又は収益物件を求める投資家等となっている。平坦な土地で街路幅員
も広め、釧路町商業地へも地続きであり、住宅地としての選好性は高い地域である。需要の中心価格帯は土地は総額７
００～８００万円程度、中古住宅付きで２，０００万円前後、新築は３，５００万円以上の物件も見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

文化施設や新橋大通商業地にも近く利便性が高いことから共同住宅等の収益物件も見られる地域であるが、戸建物件が
多いため取引自体は自用目的のものが中心となっている。数年前に近接する地域の核店舗が閉鎖されが、住環境や買物
利便性は維持されており住宅地地価への影響は殆ど認められなかった。よって、取引市場の実態を反映している比準価
格を標準に、収益価格を参考に留め、規準価格との均衡に留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　釧路 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 24,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[110.0]

100
[ 97.0]

[107.5]
100

24,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

釧路市は人口減少が引き続き大きく、利便性
の良い地域を主に、高台や街路網、日照が良
好な地域以外の住宅地への需要は低調な傾向
である。

中心部及び釧路町商業地へ地続きの住宅地域
で、市内でも選好性の高い住宅地であり地価
はやや強含んでいる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

釧路 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１６５１２０６ -5	釧路市		更地	（　）	長方形	北西18m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	１２３１６５１２０６ -167007	釧路市		更地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	１２３１６７１２０６ -50004	釧路市		建付地	（　）	長方形	北東8m市道、北西8m、角地		２中専 (60,200)
d	１２３１６７１２０６ -50026	釧路市		建付地	（　）	長方形	北西30m市道、中間画地		２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,554	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.5]	26,882	100 [ 113.3]	23,726	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.5] 　　　　 100	25,500
b	(　 ) 22,388	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.5]	20,826	100 [ 95.1]	21,899		23,500
c	(　 ) 18,608	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 107.6]	21,617	100 [ 95.1]	22,731		24,400
d	(　 ) 25,713	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.5]	27,873	100 [ 126.0]	22,121		23,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,300 円／㎡]

釧路 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,153,483	639,635	2,513,848	2,236,100	277,748	（　0.9707） 269,610	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	5,392,200 円　　　　（　 18,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	111.50	Ｗ2	222.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	297 ㎡	14.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ約５５㎡（ファミリータイプ）、各階２戸の計４戸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	110.50	100.0	110.50	1,245	137,573	1.0	137,573
							0.0	0
2～ 2	住宅	111.50	100.0	111.50	1,245	138,818	1.0	138,818
							0.0	0
～

～

～

計		222.00	100.0	222.00		276,391		276,391
								0

⑨年額支払賃料	276,391 円　×　12ヶ月　＝　 3,316,692 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 222.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,316,692 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 165,835 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,150,857 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	276,391 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,626 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,153,483 円　　　　（　 10,618 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１４３５２０６　　　　-50006	1,135 ( 1,134)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,135	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,246 円/㎡　月額支払賃料（　 1,245 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１４３５２０６　　　　-50002	1,291 ( 1,290)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,291
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

釧路 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	88,500 円	29,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	165,835 円	3,316,692　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 250,700 円	29,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	88,500 円	29,500,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,500 円	29,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 639,635 円　（　　　　　　 2,154 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,500,000 円	設計監理料率　 133,000 円／㎡　×　 222.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0758	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,236,100 円（　　　　　 7,529 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,153,483 円
②総費用	639,635 円
③純収益　①－②	2,513,848 円
④建物等に帰属する純収益	2,236,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	277,748 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	269,610 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 908 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,392,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,200 円／㎡）