別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 釧路 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -24 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　星野　吉輝   TEL.

鑑定評価額 5,680,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市愛国西２丁目１４番５ ｢愛国西２－１４－５｣ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整理済の住宅 地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 釧路 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   180 ｍ、南    80 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 利便性良好な既存住宅地域 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 釧路駅 3.9km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 鉄北地区や中心部にも比較的近く、商業施設や学校、環境条件も整っているため、北側の郊外新興地とは異なっ た、既存住宅地としての安心感等に基づく需要が見られる。地価は安定傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鉄北地区北部及び愛国地区南部の住宅地域全域と判定した。需要者の中心は市内居住で比較的年収の高い 世帯であるが、中心部や商業施設への接近性、病院の充実、環境条件等が良好で、幅広い年齢層からの支持がある。古 くからの既成住宅地だが、需要は安定しており、物件数も比較的多い。取引の中心は、土地が６００万円前後、新築建 売は少なく、注文住宅建築や中古物件付取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、取引数が比較的豊富なことを反映して愛国地区に位置する事例を採用でき、信頼性が高い。収益価格につ いては、周辺にはアパート等も見られるが、対象標準地の規模、行政的要因等から、収益価格の試算は断念した。よっ て、比準価格を中心とし、代表標準地との均衡に配慮し、単価と総額との関連をも考慮して、上記のとおり鑑定評価額 を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　釧路 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +7.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [107.5] 100 [110.0] [102.5] 100 23,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高による家計引締めから、土地取引数は 減少している。が、原油・資材価格、国際経 済など、不安定な要素に注視していく必要が ある。 特に柳町公園を中心とした地域は環境が良く 、既成地域のため病院、学校、商業施設も多 く、景気に左右されにくい需要がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％