別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 釧路 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -19 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　成田　一樹   TEL.

鑑定評価額 4,310,000 円  １㎡当たりの価格 16,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 13,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市昭和北１丁目１９０番１９６４ ｢昭和北１－１４－１６｣ ②地積 　(㎡) 266   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 新富士 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   140 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大型商業施設付近の一般住宅 地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 新富士駅北東方 3.3km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 付近には大型の商業施設が立地しており、利便性の観点から相応の実需が認められる。地価動向は強含みで推移 するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +7.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は釧路市西方に形成される住宅地域の圏域である。需要者の中心は当市居住者が大半を占める。新規分譲地 域と比較すると雑然とした感が否めず品等は劣る。付近には商業店舗も立地しているため、日常の利便に寄与する施設 は整っている。周辺の新規分譲地域における地価上昇傾向が当地域へも波及しており強含みの動向が確認できる。土地 にあっては総額４００万円から５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅地域であるため、収益物件の取引は熟成しておらず、自用目的が中心で土地価格に見合った収益性が見込めな いため収益還元法は適用できなかった。よって比準価格を採用し、昨今の経済情勢、市場性をも総合考慮し、代表標準 地との均衡、単価と総額との関連の適否を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　釧路 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +7.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [107.5] 100 [116.2] [107.5] 100 16,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 強含みの地区、弱含みの地区、横這いを維持 する地区等が混在し、地価動向の多極化が進 行している。 既成市街地の底堅い需要により地価は上昇傾 向を示している。 個別的要因に格別の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％