別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 釧路 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -18 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　小原　孝太郎   TEL.

鑑定評価額 2,430,000 円  １㎡当たりの価格 12,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 10,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市桜ケ岡２丁目１６番４６ ｢桜ケ岡２－５－９｣ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 釧路 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 桜ケ丘小学校に近接する。 街 路 基準方位北、８ｍ舗 装市道 交通 施設 釧路駅 6.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 学区再編成の影響等により市内北部・西部との相対的競争力低下の反面、桜ケ岡・興津地区内では利便性が概ね 維持されており、当面横ばいか、弱含みの動向を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桜ケ岡地区西部を中心とした周辺住宅地域である。需要者の中心は、釧路市東部に地縁を有する個人が中 心で、中古住宅が流通の中心であり、新築住宅用地の取得は若干限定的である。東日本大震災以降の高台住宅地への人 気も根強い反面、周辺の新規商業投資は相対的に少なく、学区的再編への懸念が台頭する中、桜ケ岡地区東部との競争 力分化が窺える。中心となる価格帯は、標準規模の更地で２５０万円前後に留まると把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域の標準的使用は自用の戸建住宅取引が主流で、地域的類似性及び時系列的近似性の双方を満たす信頼性ある多数 の取引事例を豊富に収集し得た。当地域は投資物件自体が薄く収益性に馴染まない地域であり、収益資料の収集自体も 非常に困難である。従って、価格牽連性の高い住宅団地内の正常事例に限定して実証的に得られた比準価格を標準とし 、売買希望価格や市内の他住宅地との相対的競争力の変化も踏まえ、本件鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基幹産業転換や人口減を睨み、学区再編成や 商業効用変化を睨んだ市内各住宅地間の競争 力分化が進行する。 地域要因に変動はない。桜ケ岡・興津地区内 の住宅地としては画地割りが良好で、桜ケ岡 地区東部等との競争力分化が感じられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％