別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 釧路 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -15 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　小原　孝太郎   TEL.

鑑定評価額 4,520,000 円  １㎡当たりの価格 18,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市富士見３丁目７４番２６ ｢富士見３－１０－８｣ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する既成住 宅地域 東7.2m市道 水道、ガス、下水 釧路 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南   200 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 釧路小学校、幣舞中学校は学 区再編成の対象外である。 街 路 基準方位北、７．２ ｍ舗装市道 交通 施設 釧路駅 2.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住環境が維持されていることから、近傍で新規宅地供給が見られ、地域変容の可能性を秘める。高台に存する優 位性の反面、画地難の売り物も依然多く、若干強含みに転じるか、横ばいの動向を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は春採湖周辺の橋南地区の高台住宅地域で、富士見地区のほか、住吉・柏木町・千歳町地区等との価格牽連 性が高い。需要者の中心は、同地区の地縁者等であったが、減災面を意識した新規宅地供給から地縁的選好性も後退基 調にある。近傍の新規分譲地や改修済み中古住宅等について、高水準の成約も見られる一方、街路・画地条件が劣る土 地に対する需要は弱く滞留物件も残る。競争力分化も目立つが、標準的な更地で４５０万円前後が中庸と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が主流の住宅地域で、近傍の新規住宅分譲事例のみならず、既成住宅地も含む信頼性ある多数の取引事 例を十分収集し得た。当地域の標準的使用は戸建住宅が大半で、事例資料の収集も十分可能だが、標準規模程度での共 同住宅想定は予測の限界を超え、非現実的である。新規分譲地と既成住宅地の双方から多角的・実証的に試算された比 準価格を標準とし、近傍分譲地の販売状況や他の市内住宅地との相対的競争力も十分踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基幹産業転換や人口減を睨み、学区再編成や 商業効用変化を睨んだ市内各住宅地間の競争 力分化が進行する。 競争力高位の新規分譲地と画地条件難の既成 住宅地とが併存する。減災から高台住宅地が 見直される反面、高齢化により傾斜地への敬 遠も根強い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％