別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 釧路 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -5 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　小原　孝太郎   TEL.

鑑定評価額 7,090,000 円  １㎡当たりの価格 18,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市昭和町３丁目１４番８ ｢昭和町３－１４－１５｣ ②地積 　(㎡) 377   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） (80) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ環境の良い住 宅地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 新富士 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 学区再編成の影響は薄い場所 柄だが、撤退企業関係の売り 物増加への懸念も根強い。 街 路 基準方位　北、８ｍ 舗装市道 交通 施設 新富士駅 2.4km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 沿道型商業施設群への近接性や学区再編成の影響の薄さから、競争力は維持される反面、立地企業関連の売り物 も将来的に懸念される場所柄であり、強弱要因双方が交錯する。当面横ばいの動向を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +7.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は昭和町地区を中心とした新釧路川以西の住宅地域で、画地条件良好な昭和中央・南地区の大半や新釧路川 以東各地区との価格牽連性は低い。学区再編成の可能性も低く、住環境が維持された当地区としての競争力は揺らいで いないが、企業撤退に伴う新規宅地供給も予定され、強弱双方の要因が交錯する。地域再熟成の可能性は鳥取地区北東 部に比べ低いと把握するが、前年水準は維持されている。標準規模の更地で７００万円前後が中庸的水準と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性に主眼が置かれた戸建住宅地域で、立地企業撤退の影響も特に大きいと考えられるが、時系列的近似性高 い新釧路川以西の取引事例を多数収集しえた。行政的条件面に加え、立地企業撤退の将来的な影響から共同住宅投資を 前提とした将来的な収益想定は予測の限界を超えると考える。本年は広域的ではあるが、客観的な裏付けある豊富な事 例資料から試算された比準価格を標準とし、市内各住宅地の相対的競争力の変化も踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基幹産業転換や人口減を控え、学区再編成や 商業効用変化を睨んだ市内各住宅地間の競争 力分化が進行する。 学区再編成の影響は薄く、住環境が概ね維持 された優位性の反面、撤退企業関係の将来的 な売り物も懸念されており、強弱要因双方が 交錯する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％