別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 釧路 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -4 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　小原　孝太郎   TEL.

鑑定評価額 5,180,000 円  １㎡当たりの価格 18,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市鳥取北３丁目５番３ ｢鳥取北３－５－１６｣ ②地積 　(㎡) 274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） (80) 1.2:1 住宅 Ｗ2F1B 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 北10.9m市道 水道、ガス、下水 新富士 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大手製紙会社の遊休地処分に 伴い、近傍で４４区画の住宅 分譲が予定される。 街 路 基準方位北、１０． ９ｍ舗装町道 交通 施設 新富士駅 2.0km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 地元企業撤退による需給悪化が懸念されたが、利便性が維持された場所柄であることから、新規宅地供給がなさ れ、地域再熟成への期待が台頭しつつある。当面昭和中央・南各地区との水準接近が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鳥取地区北東部を中心とした新釧路川以西の住宅地域。需要の中心は地縁を有する個人のほか、商業施設 への近接性から利便性に着目した需要も多い。当地区は本年閉場した工場の影響から、需給悪化も懸念されるが、商業 効用や学区的優位性が保たれ、企業遊休地処分に伴う新規宅地供給により、地域再熟成への期待が台頭し、既成住宅地 についても相対的競争力の変化が確認される。中心となる価格帯は、標準規模の更地で５２０万円前後と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性に主眼が置かれた戸建住宅地域で、立地企業撤退の影響から様子見感も感じられるが、時系列的近似性及 び地域的類似性がともに高い取引事例を十分収集しえた。画地規模や行政的条件面に加え、立地企業撤退の将来的な影 響から共同住宅投資を前提とした将来的な収益想定は予測の限界を超える。時系列的近似性及び地域的類似性の認めら れる事例資料から試算された比準価格を標準とし、代表標準地からの規準を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　釧路 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +7.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [107.5] 100 [ 93.1] [100.0] 100 18,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基幹産業転換や人口減を控え、学区再編成や 商業効用変化を睨んだ市内各住宅地間の競争 力分化が進行する。 商業効用が保たれ、学区的優位性も認められ る。新規宅地供給による地域再熟成の可能性 も高い。但し、基幹産業の転換の影響も注視 すべきである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -2.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％