別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 釧路 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -3 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　小原　孝太郎   TEL.

鑑定評価額 4,490,000 円  １㎡当たりの価格 16,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 13,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市鳥取北９丁目１５番１３ ｢鳥取北９－１５－５｣ ②地積 　(㎡) 274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） (80) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南8m市道 水道、ガス、下水 新富士 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   170 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       275 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大楽毛地区以東、新釧路川以 西のエリアにおける学区再編 成への影響は比較的薄い。 街 路 基準方位北、８ｍ舗 装市道 交通 施設 新富士駅 3.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺街路整備への期待と基幹産業転換による人口減への懸念とが交錯する。鶴野東・昭和南地区の地域熟成に伴 い、鳥取地区南部や大楽毛・新富士地区との相対的競争力の変化が感じられる。当面安定した動向を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　 +10.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鳥取地区北西部を中心とした住宅地域で、鶴野東地区や北園・昭和南地区の一部との牽連性も近年高い。 需要の中心は新釧路川以西の地縁者等が主流であったが、釧路西ＩＣ近郊の優位性や商業集積により、利便性に着目し た取引も多い。旧来の画地が多く敬遠の向きも根強いが、鶴野東・昭和南地区の地域熟成進行や公共・商業施設が概ね 維持されていることから、相対的競争力は高まりつつある。標準規模の更地で４５０万円前後が中庸と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の戸建住宅取引が主流であり、住環境が維持されている既成住宅地であることから、日本製紙釧路工場閉場後 も比較的安定した水準の取引事例を多数収集し得た。他方、共同住宅も多く賃貸事例自体は収集可能であるが、行政上 の規制や当標準地の画地規模では収益想定自体が非現実的である。時系列的近似性及び地域的代替性の双方を満たす豊 富な事例資料から多角的に試算された比準価格を標準とし、代表標準地からの規準を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　釧路 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +7.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [107.5] 100 [117.5] [110.0] 100 16,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基幹産業転換や人口減を控え、学区再編成や 商業効用変化を睨んだ市内各住宅地間の競争 力分化が進行する。 鶴野東・昭和南地区の熟成や周辺街路整備へ の期待から、住宅地としての相対的競争力の 高まりが感じられる。周辺新規商業投資の動 きは乏しい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +17.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％