別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 釧路 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -2 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　河合　貢   TEL.

鑑定評価額 2,070,000 円  １㎡当たりの価格 13,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 11,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市米町２丁目９３番１１ ｢米町２－１－２２｣ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整理済の住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 釧路 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   240 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 寺院が集中して存する住宅地 域 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 釧路駅南西方 2.7km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 主に戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、古い住宅も見られ漸次建て替えもあると見込まれるが、概ね同様の状 況で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +7.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は釧路川の南方で米町・南大通・浦見等の通称「元町」地区及びその縁辺を含めた住宅地域一帯の圏域であ る。特に対象標準地近辺は釧路発祥の地と呼ばれ六寺院が集中する歴史ある圏域である。区画整理によるブロック舗装 街路が特徴的であるが、生活利便性はそれほど高くなく住宅需要の中心層の関心は向きづらい圏域と見込まれ需要は低 調気味である。土地は１５０㎡程度で２００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一部に低層共同住宅が見られるが、対象標準地の如く標準画地規模は狭いうえ戸建住宅も自己使用が支配的であること から収益価格は試算できない。一方、取引事例比較法の適用にあたってはより規範性の高い事例を中心に比準価格を判 定しており、比準価格の信頼性は高いと判断する。下記代表標準地からの検討結果を踏まえ、比準価格をもって鑑定評 価額を上記のとおり決定した。単価と総額の観点からも妥当と思料する。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　釧路 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [140.4] [107.5] 100 13,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市全体で年間２，５００人程度の人口減少 が続いているほか世帯数も大きく減少してい る。今後、物価及び金利の動向による影響が 懸念される。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％