別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 室蘭 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室蘭 9-3 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴路   TEL.

鑑定評価額 8,000,000 円  １㎡当たりの価格 10,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室蘭市祝津町１丁目１２７番１４１ ②地積 　(㎡) 792   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 臨港地区 4:1 工場兼事務所 中小規模工場、倉庫 等が混在する臨港の 工業地域 南東9m市道 水道 室蘭 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 室蘭駅北西方 3.4km 法令 規制 工業 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 港湾周辺で洋上風力発電に関連する工場整備等の動向がみられるが、従前からの所有地内で行われるケースもあ って、未だ工業地需要の増加には至っていないため、地価の回復には相応の時間を要するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の工業地域に加えて事業所や倉庫等が存する混在住宅地域等も含んだ圏域であり、需要者は港湾関連 の事業者に限定される傾向が強い。コロナ禍による影響は限定的と見込まれるが、大手企業の撤退等に伴う輸出入額の 大幅減少などから近隣周辺の工業地域の活力が低下しており、新規の土地需要も乏しく不動産市況は厳しい情勢が続い ている。なお、工業地取引は画地規模等によって総額が大きく異なるため、市場の中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用物件が建ち並ぶ工業地域の特性から賃貸市場が形成されておらず、収益価格は求めることができない。比準価格に おいても工業地取引の少なさから慎重な考察を要するが、市場性を適切に反映させるべく複数の取引事例を比較検討の うえ、精度の高い実証的な価格が試算されているものと判断され、また他の工業地域における地価水準とのバランス等 からも妥当な結果と認められることから、本件では比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 製造業等の業績にコロナ禍からの改善がみら れていたが、原材料不足と価格高騰により厳 しい環境にある企業が多く、需要の回復には 至っていない。 古くからの工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域 で宅地需要は減退傾向にあり、洋上風力発電 の拠点化への取組みによる明確な影響も未だ 確認されない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％