別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 室蘭 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室蘭 9-2 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　奥村　篤   TEL.

鑑定評価額 43,100,000 円  １㎡当たりの価格 18,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室蘭市中島本町１丁目３番１内 ｢中島本町１－１１－１６｣ ②地積 　(㎡) 2,316   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 1.5:1 工場 中小工場、事務所が 混在する国道背後の 工業地域 南西10m市道、南東側道 水道、下水 東室蘭 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 東室蘭駅西方 1.7km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小工場、事務所、アパート等が混在する蘭東地区の工業地域であるが、隣接地域では近年、商業施設の新規出 店が増加。なお、対象公示地は立地条件が優ることから、地価は若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は室蘭市内の工業地域全体であり、広範囲に及ぶ。特に、蘭東地区の工業地との代替競争関係が強い。需要 者の中心は、地元工場経営者や中小企業等が大半である。近年、隣接地域で商業施設の新規建設が増加、対象公示地は 工場地としての立地条件が優り、局所的な需要が見込まれる。なお、地価は隣接地域発展傾向等の波及効果により、若 干の上昇傾向で推移している。土地は２万円／㎡前後の物件が需要の中心で、４万円／㎡を超える取引は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より比準価格を試算した。市内工業地の取引は少なく、取引時点が古い事例も採用せざるを得なかった。なお、対 象公示地周辺は自己使用の工場、倉庫等が多い地域で、賃貸市場が形成されておらず、賃料水準の把握が困難なため収 益還元法は適用しなかった。よって、他の標準地との検討も踏まえ、室蘭市内における中小工業地取引の現状及び、対 象公示地周辺の発展状況を反映した比準価格を妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 室蘭市を中心とした地域経済はウクライナ危 機等を受けた物価高騰や円安進行等により打 撃を受け、業況は全体的には厳しい状態にあ る。 蘭東地区の中小工場地域である。工業地の需 要は少ないが局所的需要が見込まれ、地価は 若干の上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％