別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 室蘭 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室蘭 9-1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　奥村　篤   TEL.

鑑定評価額 29,400,000 円  １㎡当たりの価格 8,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室蘭市港北町１丁目２５番２２外 ②地積 　(㎡) 3,345   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 臨港地区 1:1 事務所 Ｗ2 工場、事業所等が見 られる国道背後の工 業地域 北東13.5m市道 水道 本輪西 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １３．５ｍ市道 交通 施設 本輪西駅東方 900m 法令 規制 工業 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 工場、倉庫等が混在する国道背後の工業地域であり、地域要因に大きな変動はない。なお、室蘭市内の工業地は 管内経済の低迷により需要が弱いものの底値に近く、若干の下落又は弱含みの安定傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は室蘭市内及び競合都市の工業地域全体であり、広範囲に及ぶ。特に、港北町の臨港工業地等との代替競争 関係が強い。需要者の中心は、工場経営者や地場企業等が大半である。近年、対象公示地周辺で工業関連企業の進出は 少なく、工場地の需要は弱い。一方、地価は長期間の下落等により底値に近く、若干の下落にとどまっている。取引は 少ないが、土地は１万円／㎡前後の物件が需要の中心になっている。２万円／㎡を超える取引はほとんどない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より比準価格を試算した。市内等における工業地の取引は少なく、取引時点が古い事例も採用せざるを得なかった 。なお、対象公示地周辺は自己使用の工場、倉庫等が多い地域であり、賃貸市場が形成されておらず、賃料水準の把握 が困難なため収益還元法は適用しなかった。よって、工業都市の経済動向、代表標準地との検討も踏まえ、室蘭市内に おける工業地取引の現状を反映した比準価格を妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　室蘭 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,300 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [115.2] [100.0] 100 8,770  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 室蘭市を中心とした地域経済はウクライナ危 機等を受けた物価高騰や円安進行等により打 撃を受け、業況は全体的には厳しい状態にあ る。 港北町の工場地域である。需要は少ないが底 値に近く、地価は若干の下落にとどまってい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％