鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

室蘭 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１１２１２０５ -50536	室蘭市		建付地	（　）	長方形	北西11m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	１２３１１２１２０５ -50541	室蘭市		更地	（　）	長方形	北西15m市道、北東8m、角地		商業 (100,400)
c	１２３１１２１２０５ -50549	室蘭市		更地	（　）	長方形	北西21m国道、中間画地		準工 (60,200)
d	１２３１１２１２０５ -50506	室蘭市		更地	（　）	長方形	北東22m市道、中間画地		準住居 (60,200)
e	１２３１１２１２０５ -50532	室蘭市		貸家建付地	（　）	不整形	北西22m市道、南東4m、二方路		近商 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,197	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	38,139	100 [ 99.8]	38,215	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	38,200
b	(　 ) 29,890	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 89.3]	33,003	100 [ 98.0]	33,677		33,700
c	(　 ) 20,089	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	19,768	100 [ 57.9]	34,142		34,100
d	(　 ) 33,277	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	32,645	100 [ 100.3]	32,547		32,500
e	(　 ) 30,916	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.3]	36,446	100 [ 110.0]	33,133		33,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -16.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,600 円／㎡]

室蘭 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,045,049	2,046,620	6,998,429	6,819,100	179,329	（　0.9481） 170,022	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,400,440 円　　　　（　 21,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

室蘭 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	120.00	ＲＣ5	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	160 ㎡	11.0 m x 14.5 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しで、１～２階は店舗、３～５階は事務所の賃貸を想定した。

⑦有効率　 80.5 ％
の理由

ＲＣ造の店舗兼事務所としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	73.0	87.60	2,019	176,864	3.0	530,592
							0.0	0
2～ 2	店舗	120.00	82.4	98.88	1,613	159,493	2.0	318,986
							0.0	0
3～ 5	事務所	120.00	82.4	98.88	1,550	153,264	2.0	306,528
							0.0	0
～

～

計		600.00	80.5	483.12		796,149		1,769,162
								0

⑨年額支払賃料	796,149 円　×　12ヶ月　＝　 9,553,788 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 483.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含むため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,553,788 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 525,458 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,028,330 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,769,162 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,719 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,045,049 円　　　　（　 56,532 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１５６５２０５　　　　-504	1,433 ( 1,403)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 80.0]	2,107	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,024 円/㎡　月額支払賃料（　 2,019 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１５６５２０５　　　　-502	1,202 ( 1,176)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 74.0]	100 [100.0]	1,624
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

室蘭 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	388,000 円	97,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	429,920 円	9,553,788　×　　　　 4.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 989,400 円	97,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	97,000 円	97,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,000 円	97,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,046,620 円　（　　　　　　 12,791 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,000,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,819,100 円（　　　　　 42,619 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,045,049 円
②総費用	2,046,620 円
③純収益　①－②	6,998,429 円
④建物等に帰属する純収益	6,819,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	179,329 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	170,022 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,063 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,400,440 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
室蘭 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

室蘭 5-7

北海道

北海道第５

氏名

不動産鑑定士　奥村　篤

TEL.

鑑定評価額

5,380,000 円

１㎡当たりの価格

33,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	27,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	室蘭市東町２丁目１９番８｢東町２－１９－７｣				②地積　(㎡)	160 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗Ｗ2	店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北東18m市道	水道、ガス、下水	東室蘭 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 14.5 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

東室蘭駅南東方

250m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

東室蘭駅東口からバスターミナル間を結ぶ「鳴り砂通り」の商店街で、店舗、事務所、アパート等が混在してい
る。地域内に大きな変動要因はない。近年は大型店に顧客が流出、地価は下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 33,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、室蘭市内に存する繁華性が劣る商業地域である。特に、ＪＲ東室蘭駅東口からバスターミナル間を結ぶ
「鳴り砂通り」沿いの商業地との代替競争関係が強い。需要者の中心は、地元商店等の経営者や地場中小企業等が大半
である。近年は複合商業施設等へ顧客が流出、商店の閉鎖や更地化、空洞化が進行、需要が弱く地価は若干の下落傾向
で推移している。土地は３～４万円／㎡程度の物件が需要の中心であり、５万円／㎡を超えると需要はほとんどない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上記より比準価格・収益価格を試算した。市内商業地の取引は少なく、取引時点がやや古い事例も採用した。なお、地
元経営者による商業用賃貸需要は弱く、賃貸建物は５階建ての店舗・事務所を想定したが、賃料、空室率、競争の状態
等を考慮すると新築商業物件に投資採算性は期待出来ず、収益価格は参考にとどめた。よって、代表標準地との検討も
踏まえ、「鳴り砂通り」商店街の商況を反映した比準価格を妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　室蘭 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.8

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 33,400 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.8]

100
[ 93.8]

[100.0]
100

34,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

室蘭市を中心とした地域経済はウクライナ危
機等を受けた物価高騰や円安進行等により打
撃を受け、商況は全体的には厳しい状態にあ
る。

東口駅前通り沿いに店舗等が建ち並ぶ「鳴り
砂通り」商店街である。大型転等との競合も
あり需要は少なく、地価は若干の下落傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

室蘭 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１１２１２０５ -50541	室蘭市		更地	（　）	長方形	北西15m市道、北東8m、角地		商業 (100,400)
b	１２３１１２１２０５ -50539	室蘭市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西11m市道、北西11m、角地		商業 (100,400)
c	１２３１１２１２０５ -50540	室蘭市		更地	（　）	長方形	南西11m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	１２３１１２１２０５ -50502	室蘭市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東10m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,890	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 89.3]	33,003	100 [ 100.0]	33,003	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	33,000
b	(　 ) 36,223	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	35,316	100 [ 110.0]	32,105		32,100
c	(　 ) 48,468	100 [ 100.0]	[ 95.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	46,481	100 [ 130.0]	35,755		35,800
d	(　 ) 44,600	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	42,994	100 [ 110.0]	39,085		39,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,600 円／㎡]

室蘭 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,969,586	2,143,828	6,825,758	6,650,380	175,378	（　0.9481） 166,276	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,325,520 円　　　　（　 20,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

室蘭 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	120.00	ＲＣ5	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	160 ㎡	11.0 m x 14.5 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～２階が店舗、３～５階はフロア貸しの事務所を想定した。

⑦有効率　 78.0 ％
の理由

この種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	70.0	84.00	1,950	163,800	2.0	327,600
							0.0	0
2～ 2	店舗	120.00	80.0	96.00	1,680	161,280	2.0	322,560
							0.0	0
3～ 5	事務所	120.00	80.0	96.00	1,600	153,600	1.0	153,600
							0.0	0
～

～

計		600.00	78.0	468.00		785,880		1,110,960
								0

⑨年額支払賃料	785,880 円　×　12ヶ月　＝　 9,430,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 468.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれるので計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,430,560 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 471,528 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,959,032 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,110,960 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,554 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,969,586 円　　　　（　 56,060 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１５６５２０５　　　　-502	1,202 ( 1,176)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,603	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,953 円/㎡　月額支払賃料（　 1,950 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１５６５２０５　　　　-504	1,433 ( 1,403)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 80.0]	2,107
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

室蘭 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	378,400 円	94,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	471,528 円	9,430,560　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 964,900 円	94,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	189,200 円	94,600,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	94,600 円	94,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,143,828 円　（　　　　　　 13,399 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	94,600,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,650,380 円（　　　　　 41,565 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,969,586 円
②総費用	2,143,828 円
③純収益　①－②	6,825,758 円
④建物等に帰属する純収益	6,650,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	175,378 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	166,276 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,039 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,325,520 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,800 円／㎡）