鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

室蘭 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１１２１２０５ -50517	室蘭市		底地	（　）	不整形	北西22m道道、南東11m、北東11m、三方路		商業 (100,400)
b	１２３１１２１２０５ -50534	室蘭市		建付地	（　）	不整形	北西16m市道、北東10m、南西12m、南東6m、四方路		２住居 (70,200)
c	１２３１１２１２０５ -50536	室蘭市		建付地	（　）	長方形	北西11m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	１２３１１２１２０５ -50501	室蘭市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西55m市道、南東10m、角地		商業 (100,400)
e	１２３１１２１２０５ -50505	室蘭市		建付地	（　）	長方形	南東22m市道、中間画地		準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 45,374) 45,374	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	41,257	100 [ 122.4]	33,707	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.8 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.8] 　　　　 100	35,300
b	(　 ) 20,436	100 [ 100.0]	[ 96.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 71.3]	27,573	100 [ 95.0]	29,024		30,400
c	(　 ) 39,197	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	38,139	100 [ 101.9]	37,428		39,200
d	(　 ) 44,598	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	40,945	100 [ 108.0]	37,912		39,700
e	(　 ) 41,140	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	40,399	100 [ 130.7]	30,910		32,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -28.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,400 円／㎡]

室蘭 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,425,230	5,352,116	18,073,114	14,523,800	3,549,314	（　0.9730） 3,453,483	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	69,069,660 円　　　　（　 23,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

室蘭 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,399.68	Ｓ1	1,399.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	3,008 ㎡	51.0 m x 64.0 m	前面道路：道道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,399.68	100.0	1,399.68	1,480	2,071,526	3.0	6,214,578
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,399.68	100.0	1,399.68		2,071,526		6,214,578
								0

⑨年額支払賃料	2,071,526 円　×　12ヶ月　＝　 24,858,312 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,399.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,858,312 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,491,499 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,366,813 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,214,578 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 58,417 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,425,230 円　　　　（　 7,788 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１５６５２０５　　　　-504	1,433 ( 1,403)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,433	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,484 円/㎡　月額支払賃料（　 1,480 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１５６５２０５　　　　-501	1,835 ( 1,830)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,835
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

室蘭 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	606,000 円	202,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,242,916 円	24,858,312　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 836,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,060,400 円	202,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	404,000 円	202,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	202,000 円	202,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,352,116 円　（　　　　　　 1,779 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	202,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 1,399.68 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,523,800 円（　　　　　 4,828 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,425,230 円
②総費用	5,352,116 円
③純収益　①－②	18,073,114 円
④建物等に帰属する純収益	14,523,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,549,314 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,453,483 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,148 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,069,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
室蘭 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

室蘭 5-4

北海道

北海道第５

氏名

不動産鑑定士　川原　健一

TEL.

鑑定評価額

100,000,000 円

１㎡当たりの価格

33,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	26,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	室蘭市東町１丁目１８番２｢東町１－１８－２１｣				②地積　(㎡)	3,008 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	台形 1:1.2	店舗Ｓ1	低層店舗、営業所、共同住宅が建ち並ぶ商業地域	南22m道道、三方路	水道、ガス、下水	東室蘭 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 60 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２２ｍ道道

交通

施設

東室蘭駅南西方

1.0km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

全国展開の小売業者が旧市営住宅汐見団地を公売で落札し、２０２３年度の大型施設開業を目指しており、地域
の活性化が期待されている。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +8.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 33,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、室蘭市内の幹線沿いの商業地域。需要者は主として地場の中小企業や道内に本社を置く法人が大半であ
る。コロナ禍も加わった地域経済の低迷及び大型ＳＣ等との競争で顧客が流出したが、近隣の大型施設の開発により地
価は横ばい傾向である。商業地の土地取引は少なく、その利用目的により画地規模が各々であるところから、需要の中
心となる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法では主に幹線沿いの取引事例より試算したが、比準価格は市場性を反映しており信頼性が高い。地域経
済の低迷により店舗・事務所の賃貸需要は弱く、賃貸物件は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないので、収益
価格は低位に求められた。比準価格を標準とし収益価格を関連づけて、前年公示価格等との検討を踏まえ、周辺の開発
動向も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響が和らぎ、道内景気は改善し
ている。全国旅行支援等により、人手不足の
なか宿泊・飲食サービス業も回復しつつある
。

全国展開の小売業者が旧市営住宅汐見団地を
公売で落札し、２０２３年度の大型施設開業
を目指している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

室蘭 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１１２１２０５ -50541	室蘭市		更地	（　）	長方形	北西15m市道、北東8m、角地		商業 (100,400)
b	１２３１１２１２０５ -50509	室蘭市		建付地	（　）	長方形	南東11m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	１２３１１２１２０５ -50552	室蘭市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東22m市道、中間画地		準住居 (60,200)
d	１２３１１２１２０５ -50525	室蘭市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西22m道道、北西8m、北東8m、三方路		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,890	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 89.3]	33,003	100 [ 105.0]	31,431	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.8 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.8] 　　　　 100	32,900
b	(　 ) 38,936	100 [ 100.0]	[ 96.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	37,651	100 [ 123.0]	30,611		32,100
c	(　 ) 38,135	100 [ 100.0]	[ 96.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	36,877	100 [ 115.8]	31,845		33,400
d	(　 ) 44,356	100 [ 100.0]	[ 96.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.7]	41,914	100 [ 124.3]	33,720		35,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +23.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,400 円／㎡]

室蘭 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,475,568	4,965,922	17,509,646	14,092,400	3,417,246	（　0.9730） 3,324,980	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	66,499,600 円　　　　（　 22,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

室蘭 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,399.68	Ｓ1	1,399.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	3,008 ㎡	51.0 m x 64.0 m	前面道路：道道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,399.68	100.0	1,399.68	1,420	1,987,546	3.0	5,962,638
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,399.68	100.0	1,399.68		1,987,546		5,962,638
								0

⑨年額支払賃料	1,987,546 円　×　12ヶ月　＝　 23,850,552 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,399.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等の預り金により十分担保されているので

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,850,552 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,431,033 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,419,519 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,962,638 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 56,049 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,475,568 円　　　　（　 7,472 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１５６５２０５　　　　-501	1,835 ( 1,830)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,835	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,424 円/㎡　月額支払賃料（　 1,420 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１１２５２０５　　　　-50516	1,234 ( 1,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,259
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

室蘭 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	588,000 円	196,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	954,022 円	23,850,552　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 836,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,999,200 円	196,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	392,000 円	196,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	196,000 円	196,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,965,922 円　（　　　　　　 1,651 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	196,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 1,399.68 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,092,400 円（　　　　　 4,685 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,475,568 円
②総費用	4,965,922 円
③純収益　①－②	17,509,646 円
④建物等に帰属する純収益	14,092,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,417,246 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,324,980 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,105 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,499,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,100 円／㎡）