鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

室蘭 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１１２１２０５ -50550	室蘭市		更地	（　）	長方形	北東15m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	１２３１１２１２０５ -50551	室蘭市		貸家建付地	（　）	長方形	南西9m市道、北東1.5m、二方路		商業 (90,400)
c	１２３１１２１２０５ -50554	室蘭市		建付地	（　）	長方形	東18m市道、南14.5m、準角地		商業 (100,400)
d	１２３１３０１２０５ -50506	室蘭市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西18m道道、北西15.5m、南東8m、三方路		近商 (100,200)
e	１２３１３０１２０５ -50502	室蘭市		更地	（　）	台形	東20m道路、中間画地		商業地区計画等 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,199	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	26,492	100 [ 110.0]	24,084	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	24,100
b	(　 ) 19,165	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	18,482	100 [ 88.2]	20,955		21,000
c	(　 ) 16,143	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	15,067	100 [ 76.8]	19,618		19,600
d	(　 ) 20,157	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	19,315	100 [ 89.1]	21,678		21,700
e	(　 ) 20,014	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 83.3]	23,810	100 [ 94.1]	25,303		25,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -16.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,000 円／㎡]

室蘭 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,200,052	1,819,800	6,380,252	6,039,600	340,652	（　0.9730） 331,454	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,629,080 円　　　　（　 15,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

室蘭 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	300.00	Ｓ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	433 ㎡	17.0 m x 25.5 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗・ホール等、２階は平均約５１㎡、２ＤＫ・２ＬＤＫの居室が計５戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

鉄骨造の店舗兼共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	80.0	240.00	1,750	420,000	2.0	840,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	300.00	85.0	255.00	1,200	306,000	1.0	306,000
							0.0	0
～

～

～

計		600.00	82.5	495.00		726,000		1,146,000
								0

⑨年額支払賃料	726,000 円　×　12ヶ月　＝　 8,712,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 495.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含むため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,712,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 522,720 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,189,280 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,146,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,772 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,200,052 円　　　　（　 18,938 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１５６５２０５　　　　-10	914 ( 895)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	914	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,201 円/㎡　月額支払賃料（　 1,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１５６５２０５　　　　-50009	1,524 ( 1,492)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,524
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

室蘭 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	252,000 円	84,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	435,600 円	8,712,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 856,800 円	84,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	168,000 円	84,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	84,000 円	84,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,819,800 円　（　　　　　　 4,203 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	84,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,039,600 円（　　　　　 13,948 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,200,052 円
②総費用	1,819,800 円
③純収益　①－②	6,380,252 円
④建物等に帰属する純収益	6,039,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	340,652 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	331,454 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 765 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,629,080 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
室蘭 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

室蘭 5-2

北海道

北海道第５

氏名

不動産鑑定士　山口　貴路

TEL.

鑑定評価額

9,700,000 円

１㎡当たりの価格

22,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	室蘭市母恋北町１丁目２７番２｢母恋北町１－４－２０｣				②地積　(㎡)	433 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗兼工場Ｓ1	小売店舗等が建ち並ぶ駅前の路線商業地域	南西14.5m市道	水道、ガス、下水	母恋 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１４．５ｍ市道　

交通

施設

母恋駅南東方

270m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

地元の駅前にドラッグストアが進出してから数年を経過するが、その他に目立った施設や店舗の開店はみられず
、母恋地区の衰退に伴う商況の厳しさなどから今後も商業地需要は減退傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 22,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は広く室蘭市内の商業地域及び商住混在地域を含むが、需要者は母恋地区に地縁性を有する地元の中小事業
者等に限定される傾向が強い。近隣地域は古くからの商店街であり、コロナ禍における商況の急速な悪化などはみられ
ないものの年々衰退が進む情勢を受けて、各種事業者の投資意欲も低調に推移している。その結果として商業地取引が
極めて少なく、また建物用途等による個別性の強さもあって、市場の中心価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域における土地利用は店舗や併用住宅等の自用物件が大半であり、更に投資採算性の厳しさを踏まえて需要者の
多くが自用物件を目的として市場参入するため、収益価格は規範性が劣るものとして参考に留める。一方で比準価格は
、市場参加者の意思決定の結果としての取引事例に基づいて試算した実証的価格であり、代表標準地を規準とした価格
との均衡性の観点からも妥当と判断されるため、本件では比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　室蘭 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.8

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 33,400 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.8]

100
[142.6]

[100.0]
100

22,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地方都市の商業地域では全般的に宅地需要の
減退が目立つほか、郊外型の大型施設等に購
買力が偏り、既存商店街の衰退が進む傾向が
多くみられる。

背後住宅地域の人口減少と、遠方の大型施設
で買物をする住民の増加により厳しい商況が
続く商店街であり、地価水準に回復の兆しは
認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 +52.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

室蘭 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１１２１２０５ -50551	室蘭市		貸家建付地	（　）	長方形	南西9m市道、北東1.5m、二方路		商業 (90,400)
b	１２３１１２１２０５ -501	室蘭市		建付地	（　）	不整形	西19m市道、南西10m、準角地		近商 (91,279)
c	１２３１３０１２０５ -50506	室蘭市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西18m道道、北西15.5m、南東8m、三方路		近商 (100,200)
d	１２３１３０１２０５ -50070	室蘭市		貸家建付地	（　）	不整形	北西9m市道、北東7.5m、角地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,165	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	18,482	100 [ 82.3]	22,457	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	22,500
b	(　 ) 12,002	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	14,145	100 [ 62.4]	22,668		22,700
c	(　 ) 20,157	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	19,315	100 [ 87.4]	22,100		22,100
d	(　 ) 15,068	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	14,242	100 [ 64.5]	22,081		22,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,400 円／㎡]

室蘭 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,355,273	1,853,996	6,501,277	6,176,210	325,067	（　0.9730） 316,290	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,325,800 円　　　　（　 14,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

室蘭 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	300.00	Ｓ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	433 ㎡	17.0 m x 25.5 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗及びホール等、２階は平均約５１㎡、２ＤＫ又は２ＬＤＫの居室が計５戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

鉄骨造の店舗兼共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	80.0	240.00	1,792	430,080	2.0	860,160
							0.0	0
2～ 2	住宅	300.00	85.0	255.00	1,199	305,745	1.0	305,745
							0.0	0
～

～

～

計		600.00	82.5	495.00		735,825		1,165,905
								0

⑨年額支払賃料	735,825 円　×　12ヶ月　＝　 8,829,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 495.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含むため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,829,900 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 485,645 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,344,255 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,165,905 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,018 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,355,273 円　　　　（　 19,296 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１１２５２０５　　　　-50032	1,312 ( 1,294)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,339	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,200 円/㎡　月額支払賃料（　 1,199 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１１２５２０５　　　　-50031	962 ( 942)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	1,173
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

室蘭 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	343,600 円	85,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	353,196 円	8,829,900　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 876,100 円	85,900,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	171,800 円	85,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,900 円	85,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,853,996 円　（　　　　　　 4,282 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,900,000 円	設計監理料率　 139,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,176,210 円（　　　　　 14,264 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,355,273 円
②総費用	1,853,996 円
③純収益　①－②	6,501,277 円
④建物等に帰属する純収益	6,176,210 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	325,067 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	316,290 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 730 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,325,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,600 円／㎡）