別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 室蘭 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室蘭 -22 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　川原　健一   TEL.

鑑定評価額 1,960,000 円  １㎡当たりの価格 9,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室蘭市絵鞆町１丁目４番７外 ｢絵鞆町１－４－５｣ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南東8m市道 水道、下水 室蘭 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 室蘭駅北西方 4.3km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 蘭西地区の奥部、高台に形成された既成住宅地域で、中心部から遠方で利便性に欠けるため、宅地需要は弱く、 地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、室蘭市域の戸建住宅地域。需要者の中心は、蘭西地区に地縁性を有する市内のサラリーマン層を中心と する第一次取得者が大半である。蘭西地区奥部の高台に形成された古くからの住宅地で、利便性に欠けるため宅地需要 は弱く、地価は下落傾向にある。コロナ禍の長期化により不動産取引は減少し、取引される規模や価格帯はまちまちだ が、需要の中心となる価格帯は更地取引で２００万円前後、中古物件は建物の築年数により様々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 蘭西地区奥部の高台に形成された戸建住宅地域だが、アパート等の収益物件は殆どなく自己使用目的の取引が支配的で 賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。代表標準地及び前年公示価格等との検討を踏まえ、コ ロナ禍の動向を考慮し市場の実態を反映する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　室蘭 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,000 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [101.0] 100 [129.6] [104.0] 100 10,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響が和らぎ、道内景気は改善し ている。全国旅行支援等により、人手不足の なか宿泊・飲食サービス業も回復しつつある 。 地域内に特別な変動要因はないが、高台に形 成された古くからの住宅地で、利便性に欠け ることから宅地需要は弱く、地価は下落して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.0 ％  ％