別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 室蘭 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室蘭 -20 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　川原　健一   TEL.

鑑定評価額 975,000 円  １㎡当たりの価格 5,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室蘭市幌萌町９３番７８ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 旧事業法団地 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 も見られる閑静な住 宅地域 南西12m市道 水道、下水 本輪西 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、１２ｍ 市道 交通 施設 本輪西駅北方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 旧事業法団地 ⑤地域要因の将 　来予測 旧住宅地造成事業により造成された市街化調整区域の住宅地域である。奥部の丘陵地で利便性に欠いており、住 宅地としての需要は弱く、今後も地価は下落傾向と見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、室蘭市域の戸建住宅地域。需要者の中心は、市内のサラリーマン層を中心とする第一次取得者が大半で ある。奥部の丘陵地帯に存し利便性に欠けることから宅地需要は弱く、地価は下落傾向にある。コロナ禍の長期化によ り不動産取引は減少し、取引される規模や価格帯はまちまちだが、需要の中心となる価格帯は更地取引で１００万円前 後、中古物件は建物の築年数により様々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧住宅地造成事業による市街化調整区域内の戸建住宅地域だが、アパート等の収益物件は殆どなく自己使用目的の取引 が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。前年公示価格等との検討を踏まえ、コロナ 禍の動向を考慮し市場の実態を反映する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響が和らぎ、道内景気は改善し ている。全国旅行支援等により、人手不足の なか宿泊・飲食サービス業も回復しつつある 。 地域内に特別な変動要因はないが、奥部の丘 陵地に存し利便性に欠けることから宅地需要 は弱く、地価は下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％