別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 室蘭 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室蘭 -15 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴路   TEL.

鑑定評価額 1,240,000 円  １㎡当たりの価格 8,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室蘭市御前水町１丁目１３番３０８ ｢御前水町１－１０－５｣ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ1 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ傾斜地の住 宅地域 北西7m市道 水道、ガス、下水 御崎 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　７ｍ市 道　 交通 施設 御崎駅南東方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近接する大工場の関係者を除くと、他の需要者の視点からは特段の優位性がみられない傾斜地に形成された住宅 地域であり、目立った変動的な要因も認められないことから、当面は需要の減退傾向が続くもの見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は室蘭市の住宅地域一円に及ぶが、近隣地域の西方に所在する大工場の関係者に需要者が限定される性格が 強い地域性から蘭西地区内の住宅地との代替性が特に強く、コロナ禍による影響は少ないものの不動産需要の減退と実 際の取引が極めて少ない情勢が続いている。こうした市況から取引価格帯も明確には把握し難いが、更地取引で総額１ ００万円から２５０万円程度が多いものと見込まれ、中古物件では建物の築年数等によって取引価格が多岐に渡る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣周辺におけるアパート等の新築はほとんどみられず、大企業の社宅や寮を除くと大半が戸建住宅により形成された 住宅地域であるため、賃貸市場が形成されておらず収益価格の試算は断念した。比準価格は、収集した多数の取引事例 から需要者の視点に留意して選択した信頼度の高い取引に基づいて算出した実証的価格であり、代表標準地からの規準 価格との均衡性からも妥当と判断されることから、当該比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　室蘭 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,000 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [101.0] 100 [146.0] [101.0] 100 8,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や建築資材高騰に伴う不動産需要の 減退が目立つが、一部で安定的又は強含みな 市場動向もみられ、人気に応じた地域格差が 拡大している。 付近の大工場の城下町として形成された住宅 地域であるが、傾斜や高低差が多い地域性に より需要者からの選好性が弱く、地価の下落 が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -6.5 ％  ％