別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 室蘭 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室蘭 -11 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　川原　健一   TEL.

鑑定評価額 5,230,000 円  １㎡当たりの価格 27,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室蘭市東町１丁目５番１３ ｢東町１－５－１１｣ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 利便性の良い住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 東室蘭 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 東室蘭駅南西方 1.0km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 蘭東地区の鉄南部に形成された戸建住宅地域で、量販店等の商業施設にも近くなど利便性も良好で、宅地需要は 堅調で、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、おおむね室蘭市域の戸建住宅地域。需要者の中心は、市内の居住者が殆どを占めるが周辺地域からの転 入も見られる。量販店等の商業施設に比較的近く、宅地需要は堅調で地価は安定的である。コロナ禍の長期化により不 動産取引は減少し、取引される規模や価格帯はまちまちだが、需要の中心となる価格帯は土地取引で５５０～７００万 円前後、中古物件は建物の築年数により様々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は利便性の良い戸建住宅地域であり、不動産取引は殆ど自己居住目的であるところから市場性を反映した比準 価格の規範性は高い。画地規模が比較的小さいところから民間アパート等は見受けられず、収益物件の立地には馴染ま ない地域的実情から収益価格を求めることはできなかった。代表標準地及び前年公示価格等との検討を踏まえ、コロナ 禍の動向を考慮し市場の実態を反映する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　室蘭 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [118.8] [105.0] 100 27,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響が和らぎ、道内景気は改善し ている。全国旅行支援等により、人手不足の なか宿泊・飲食サービス業も回復しつつある 。 地域要因に大きな変動は見受けられないが、 商業施設に近くて宅地需要は根強く、地価は 安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％