別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 室蘭 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室蘭 -9 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　奥村　篤   TEL.

鑑定評価額 1,390,000 円  １㎡当たりの価格 5,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室蘭市大沢町３丁目２３２番１８４ ｢大沢町３－３－１０｣ ②地積 　(㎡) 262   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北東7.5m市道 水道、ガス、下水 輪西 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、７．５ ｍ市道 交通 施設 輪西駅南方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大沢町の高台傾斜地に戸建て住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域内に大きな変動要因はない。坂道が多く生活 利便性が劣るため土地需要は弱く、地価については長期的に下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、室蘭市内のうち高台傾斜地に形成された低価格帯の住宅地域等全域である。特に、蘭西地区の大沢町及 び隣接地域の住宅地との代替競争関係が強い。需要者の中心は、大沢町に地縁のあるエンドユーザー、投資家、不動産 業者等である。対象公示地周辺は坂道が多く生活利便性が劣ることから土地需要が弱く、長期的に地価下落傾向が続い ている。土地は２６０㎡で１４０万円程度であり、新築の戸建物件は３０００万円程度が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より比準価格を得た。取引事例は大沢町及び隣接地域等に存する価格水準が低い物件を選択した。一方、対象公示 地周辺は自己使用の戸建住宅地域であり、賃貸市場が形成されていないため収益価格の試算は行わなかった。当該地域 は居住の快適性を重視する蘭西地区大沢町の住宅地域であり、室蘭市の地域経済動向、他の標準地との検討等をも総合 的に勘案し、不動産取引市場の実態を反映した比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 室蘭市を中心とした地域経済はウクライナ危 機等を受けた物価高騰や円安進行等により打 撃を受け、全体的に厳しい状態にある。 大沢町は坂道が多く、生活利便性が劣ること から土地需要が低迷しており、長期的に地価 下落が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.4 ％  ％