別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 室蘭 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室蘭 -3 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴路   TEL.

鑑定評価額 3,840,000 円  １㎡当たりの価格 21,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室蘭市港北町２丁目７７番７２ ｢港北町２－８－５｣ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 本輪西 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　６ｍ市 道　 交通 施設 本輪西駅北東方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 従前より一定の人気を維持してきた蘭北地区では地価水準が高位の住宅地域であるが、大型商業施設等から距離 があり、近年は蘭東地区の住宅地との競争も厳しいため、当面は弱含みな市場動向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は室蘭市の住宅地域一円を広く圏域に含むが、近隣地域では蘭北地区若しくは伊達市方面への地縁性を有す る住民に需要者が限定される傾向が強いと共に、他地区の人気の高い住宅地との競争における厳しさが年々増している 状況にある。コロナ禍による住宅地需要への影響はほぼ見受けられないが、不動産取引は依然として停滞気味であり、 市場の中心価格帯の把握にも困難が伴うが、更地総額で３５０万円から５５０万円程度が多いものと見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅を主とする熟成した住宅地域であり、アパート等の新築がほとんど無く賃貸市場が形成され ていないため、収益価格を試算することができなかった。比準価格については、価格牽連性の強い港北町と蘭東地区の 中でも代替性の強い地域で行われた複数の取引を慎重に比較検討して求めた実証的価格であり、代表標準地を規準とし た価格との均衡性からも妥当と判断されるため、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　室蘭 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [145.3] [101.0] 100 21,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や建築資材高騰に伴う不動産需要の 減退が目立つが、一部で安定的又は強含みな 市場動向もみられ、人気に応じた地域格差が 拡大している。 港北地区の商店街の衰退等に伴って生活利便 性が低下し、また八丁平地区との需給動向の 差が広がっているため、地価回復の兆しは見 受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％