別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 旭川 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 9-5 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　美佐緒   TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 6,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市東鷹栖東２条２丁目１３７番３６１外 ②地積 　(㎡) 2,525   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.5 工場 中小規模の工場、事 業所等が建ち並ぶ工 業地域 南東12m市道 水道、下水 旭川 9.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 旭川駅北東方 9.2km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地郊外の工業地域であり、地域内には特に変動要因は見られず、現状維持で推移するものと予測する。立地 条件等から宅地需要は弱含みで、地価水準は下落傾向と推定される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旭川市内の工業地域一円の圏域である。需要者の中心は、道内外の物流・軽工業系の法人が中心になる ものと思われる。市内における工業地の需給は地域が限定されており比較的安定しているが、近隣地域は利便性が若干 劣るため地価水準は下落傾向で推移している。この種の不動産は取引規模や価格帯が一様ではなく、市場における中心 価格帯は判然としない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する工業地の取引事例を採用して試算したものであるが、この種の土地の取 引が少ないため、取引時点の古い事例も採用せざるを得なかった。一方、収益価格は当該地域が自用物件を主とし、賃 貸需要が見込めないものと判断されたことから試算を行わなかった。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討 を踏まえて、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　旭川 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [184.3] [100.0] 100 6,510  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光客の低迷、消費支出減少等により厳しい 状況が続いており、物価高の影響もあり景気 持ち直しのテンポは鈍いものとなっている。 市街地郊外の旧来の工業地域であり、立地的 特性等から企業の立地意欲は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +30.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％