別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 旭川 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 9-1 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　原口　康洋   TEL.

鑑定評価額 88,700,000 円  １㎡当たりの価格 9,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市永山北１条７丁目２７番１外 ②地積 　(㎡) 9,538   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:3.5 事務所兼倉庫 Ｓ2 工場、倉庫等が建ち 並ぶ道道沿いの流通 業務地域 北西25m道道 水道、ガス、下水 旭川 7.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層工場、倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　 180.0 ｍ、規模　　     9,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ２５ｍ道道 交通 施設 旭川駅北東方 7.7km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 道道北旭川停車場永山線沿線の流通業務地域である。旭川市内の工業地の需給関係は比較的安定しており、地域 内に格別の変動要因もなく当面は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層工場、倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旭川市内の工業地域一円である。主たる需要者は製造業・流通業等の業種に関連する道内外の法人が想 定される。新型コロナの影響は比較的小さく、旭川市内においては工場・倉庫適地が限られていることもあって、需給 関係は概ね安定している。幹線道路沿いで旭川北ＩＣへの交通アクセスにも比較的優れており、今後も相応の需要が見 込める地域である。また市場の中心価格帯は立地条件・規模により異なるが、更地で３万円／坪程度と推定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は旭川市内の工業地４事例との比較により求められており、市場性を反映し説得力が高い。一方、賃貸市場は 未成熟であり、一般的な需要者は自用目的で取得すると考えられることから収益還元法の適用は行わなかった。したが って、本件においては代表標準地との検討をふまえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　旭川 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [129.7] [100.0] 100 9,250  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が続いており企業の設備投 資は減少し、景気回復時期は不透明。原材料 費・輸送費等の上昇等仕入れコストの負担が 増大している。 市内の工業団地は供給が限定的であり、需給 関係は比較的安定している。地価は概ね横這 いで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％