鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

旭川 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１６３１２０４ -111007	旭川市		建付地	（　）	長方形	南東35m道道、南西28.2m、角地		準住居 (70,200)
b	１２３１１７１２０４ -515001	旭川市		更地	（　）	ほぼ整形	北21m道道、東15m、角地		準住居 (70,200)
c	１２３１６３１２０４ -595008	旭川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西18m道道、南西8m、角地		２住居地区計画等 (70,200)
d	１２３１５７１２０４ -595006	旭川市		更地	（　）	不整形	南西27m道道、北東10.9m、二方路		準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,038	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.7]	47,769	100 [ 105.9]	45,108	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	46,500
b	(　 ) 46,892	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	44,659	100 [ 100.6]	44,393		45,700
c	(　 ) 35,056	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	34,035	100 [ 76.9]	44,259		45,600
d	(　 ) 45,354	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	41,231	100 [ 91.3]	45,160		46,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,100 円／㎡]

旭川 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,317,640	1,573,580	5,744,060	5,080,260	663,800	（　0.9707） 644,351	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	12,887,020 円　　　　（　 32,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

旭川 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	221.76	Ｓ2	443.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	397 ㎡	14.6 m x 27.3 m	前面道路：国道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所２室、２階共同住宅２ＤＫ（平均専有面積約５１㎡、４戸）を想定。

⑦有効率　 87.8 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	221.76	83.6	185.31	1,877	347,827	3.0	1,043,481
							0.0	0
2～ 2	住宅	221.76	92.0	203.94	1,363	277,970	1.0	277,970
							0.0	0
～

～

～

計		443.52	87.8	389.25		625,797		1,321,451
								0

⑨年額支払賃料	625,797 円　×　12ヶ月　＝　 7,509,564 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 389.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,509,564 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 384,478 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,305,086 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,321,451 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,554 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,317,640 円　　　　（　 18,432 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１５７５２０４　　　　-595001	1,602 ( 1,602)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	1,904	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,882 円/㎡　月額支払賃料（　 1,877 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１５７５２０４　　　　-595002	1,801 ( 1,798)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [120.0]	1,859
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

旭川 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	204,300 円	68,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	346,030 円	7,689,564　×　　　　 4.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 810,300 円	68,100,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	102,150 円	68,100,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	68,100 円	68,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,573,580 円　（　　　　　　 3,964 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	68,100,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 443.52 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0746	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,080,260 円（　　　　　 12,797 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,317,640 円
②総費用	1,573,580 円
③純収益　①－②	5,744,060 円
④建物等に帰属する純収益	5,080,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	663,800 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	644,351 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,623 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,887,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月4日　提出
旭川 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

旭川 5-15

北海道

北海道第７

氏名

不動産鑑定士　松浦　晃久

TEL.

鑑定評価額

18,300,000 円

１㎡当たりの価格

46,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月4日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	36,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	旭川市神楽５条８丁目４００番１外｢神楽５条８－１－１｣				②地積　(㎡)	397 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (100,200)
	1:2	事務所兼共同住宅Ｗ2	店舗、事務所、共同住宅等が混在する商業地域	北東32m国道、北西側道	水道、ガス、下水	旭川 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 200 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 390 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３２ｍ国道

交通

施設

旭川駅南西方

1.3km

法令

規制

近商
(100,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

国道２３７号線沿いの商業地域で、地域内に特段の変動要因は認められず、現状維持で推移していくものと考察
する。需要はやや弱く、地価は当面の間、若干の弱含み傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 46,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は神楽・神楽岡地区の幹線道路沿いを中心とする近隣商業地域ないし路線商業地域一円の圏域である。需要
者は旭川市をはじめ上川管内の法人が中心と見込まれる。氷点橋、クリスタル橋の開通によって中心部へのアクセスが
向上し、交通量の増加による新規出店が見られたが、最近は取引件数も減少傾向にある。商業地域の取引価格は規模等
により個別に形成される傾向が強く、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格と収益価格が得られた。近隣地域は店舗、事務所、共同住宅等が混在する商業地域で、需要の観点から土地の
高度利用は期待出来ず、地価に見合った純収益の想定確保が困難で、相対的に収益価格は低位に求められた。したがっ
て試算価格の調整にあたっては、市場の実態を反映し相対的に説得力を有する比準価格を重視して、理論的な収益価格
は参考とし、さらに代表標準地からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　旭川 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 34,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[ 74.1]

[103.0]
100

46,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染が継続するものの、
経済活動の正常化が進む中で、旭川市内の郊
外の商業地への影響は価格時点現在、軽微に
推移している。

地域内に特段の変動要因は認められず、需給
関係は安定傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

旭川 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１６３１２０４ -595003	旭川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西32m国道、中間画地		準住居 (60,200)
b	１２３１６３１２０４ -595001	旭川市		貸家建付地	（　）	不整形	西32m国道、南8m、二方路		準工特別用途地区 (60,200)
c	１２３１６３１２０４ -595008	旭川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西18m道道、南西8m、角地		２住居地区計画等 (70,200)
d	１２３１６３１２０４ -595009	旭川市		更地	（　）	不整形	南西26m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,523	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	38,039	100 [ 85.0]	44,752	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	46,100
b	(　 ) 35,639	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	41,106	100 [ 93.0]	44,200		45,500
c	(　 ) 35,056	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	34,035	100 [ 74.8]	45,501		46,900
d	(　 ) 22,019	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	22,019	100 [ 50.8]	43,344		44,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -46.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,100 円／㎡]

旭川 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,832,289	1,515,078	5,317,211	4,663,710	653,501	（　0.9707） 634,353	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	12,687,060 円　　　　（　 32,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

旭川 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	221.76	Ｓ2	443.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	200 ％	200 ％	397 ㎡	14.6 m x 27.3 m	前面道路：国道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階（事務所）は部分貸し、２階（住宅２ＤＫ　平均専有面積約５０㎡）計４戸を想定。

⑦有効率　 87.8 ％
の理由

共用部分等を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	221.76	83.6	185.31	1,750	324,293	3.0	972,879
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	221.76	92.0	203.94	1,270	259,004	1.0	259,004
							0.0	0
～

～

～

計		443.52	87.8	389.25		583,297		1,231,883
								0

⑨年額支払賃料	583,297 円　×　12ヶ月　＝　 6,999,564 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 389.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,999,564 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 358,978 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,820,586 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,231,883 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,703 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,832,289 円　　　　（　 17,210 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１６３５２０４　　　　-595005	1,741 ( 1,739)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	1,755	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,754 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１６３５２０４　　　　-595004	1,602 ( 1,602)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,602
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

旭川 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	248,400 円	62,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	358,978 円	7,179,564　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 738,900 円	62,100,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	62,100 円	62,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,100 円	62,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,515,078 円　（　　　　　　 3,816 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,100,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 443.52 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 35 ％　＋　0.0710 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,663,710 円（　　　　　 11,747 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,832,289 円
②総費用	1,515,078 円
③純収益　①－②	5,317,211 円
④建物等に帰属する純収益	4,663,710 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	653,501 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	634,353 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,598 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,687,060 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,000 円／㎡）