鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

旭川 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１５９１２０４ -195014	旭川市		貸家建付地	（　）	不整形	北西20m市道、南西27.2m、南東36.3m、北東10.9m、四方路		商業駐車付置義務 (100,600)
b	１２３１５９１２０４ -595002	旭川市		更地	（　）	正方形	南東20m市道、北東27.2m、南西10.9m、三方路		商業駐車付置義務 (100,700)
c	１２３１５９１２０４ -515062	旭川市		貸家建付地	（　）	長方形	南東20m市道、南西10.9m、角地		商業 (100,700)
d	１２３１５９１２０４ -595005	旭川市		更地	（　）	不整形	北西20m市道、北東27.2m、南西10.9m、三方路		商業 (90,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 161,476	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 69.2]	233,347	100 [ 100.0]	233,347	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	257,000
b	(　 ) 273,749	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	248,863	100 [ 110.3]	225,624		248,000
c	(　 ) 224,090	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 105.0]	251,081	100 [ 105.0]	239,125		263,000
d	(　 ) 221,130	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.7]	243,804	100 [ 110.3]	221,037		243,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 257,000 円／㎡]

旭川 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,935,936	3,890,411	12,045,525	10,355,500	1,690,025	（　0.9401） 1,588,793	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	31,775,860 円　　　　（　 169,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

旭川 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	166.15	ＲＣ4	664.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	188 ㎡	17.2 m x 10.9 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗フロア貸し、３・４階事務所２室、テナント需要考慮し、許容容積未消化

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

この種のビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	166.15	87.8	145.88	3,200	466,816	4.0	1,867,264
							0.0	0
2～ 2	店舗	166.15	87.8	145.88	2,400	350,112	4.0	1,400,448
							0.0	0
3～ 3	事務所	166.15	78.9	131.09	2,200	288,398	3.0	865,194
							0.0	0
4～ 4	事務所	166.15	78.9	131.09	2,200	288,398	3.0	865,194
							0.0	0
～

計		664.60	83.3	553.94		1,393,724		4,998,100
								0

⑨年額支払賃料	1,393,724 円　×　12ヶ月　＝　 16,724,688 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 553.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,724,688 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 836,234 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,888,454 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,998,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 47,482 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,935,936 円　　　　（　 84,766 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１５９５２０４　　　　-595016	3,033 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,370	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,211 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１５９５２０４　　　　-595001	2,734 ( 2,722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,878
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

旭川 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	596,000 円	149,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	752,611 円	16,724,688　×　　　　 4.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 396,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,773,100 円	149,000,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	223,500 円	149,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,890,411 円　（　　　　　　 20,694 円／㎡）　　（経費率　　 24.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9401

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	149,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 664.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,355,500 円（　　　　　 55,082 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,935,936 円
②総費用	3,890,411 円
③純収益　①－②	12,045,525 円
④建物等に帰属する純収益	10,355,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,690,025 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,588,793 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,451 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,775,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 169,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
旭川 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

旭川 5-7

北海道

北海道第７

氏名

不動産鑑定士　石川　陽三

TEL.

鑑定評価額

47,000,000 円

１㎡当たりの価格

250,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	旭川市２条通８丁目５６９番１外				②地積　(㎡)	188 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1.5:1	店舗兼事務所ＳＲＣ3F1B	中高層の専門店等が建ち並ぶ中心商業地域	北西20m市道、北東側道	水道、ガス、下水	旭川 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 187 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

周辺で再開発が進む駅前商業
一等地。

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

旭川駅

350m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

商業一等地としての地位を当面維持と予測。新型コロナウィルスの影響が薄れ、周辺ではタワマン等の再開発が
進行中であるが、標準地正面の旧マルカツ百貨店の全館閉鎖による影響を鑑み、地価は軟調に推移と予測。

(3)最有効使用の判定

店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 250,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 183,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高度利用が進む旭川駅前の中心商業地域。需要者は旭川を含む道内有力企業に加え、国内大手企業の参入
が見られる。周辺では旧エクス跡のタワマンが分譲開始、近接する２条通８丁目でもタワマン開発の報道が出ている。
新型コロナウィルスの影響が薄れ、投資意欲を後押しする低金利が維持される中、中心部の需給は安定化に向けた動き
を示している。取引は稀で中心となる価格帯を見出しがたいが、地元企業で土地購入費総額５億円が上限と考える。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

画地条件、テナント需要を踏まえた、敷地の最有効使用に基づき、本件では複合商業ビルを想定して収益価格を試算し
たが、近年は同種の賃貸用ビルの新設が見られず、築浅の類似賃貸事例の収集に限界があることより、収益価格の信頼
性は相対的に劣るものと考える。よって、本件では収益価格は参考にとどめ、価格形成要因の変動状況を踏まえ、実証
的な比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    253,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地価急落に直結する破綻物件の急増等は把握
されず、低金利が維持される中、札幌、首都
圏からの事業物件に対する引合いも再開して
いる。

閉館した旧マルカツは運営会社の代表がコロ
ナ給付金詐欺容疑で逮捕され、再開目途が立
たず、影響の長期化が懸念されている。

特に変化はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

旭川 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１５７１２０４ -195004	旭川市		更地	（　）	不整形	南東20m市道、北東27m、南西10.9m、三方路		商業駐車付置義務 (100,700)
b	１２３１５９１２０４ -195014	旭川市		貸家建付地	（　）	不整形	北西20m市道、南西27.2m、南東36.3m、北東10.9m、四方路		商業駐車付置義務 (100,600)
c	１２３１５７１２０４ -195003	旭川市		更地	（　）	長方形	南西27m道道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,600)
d	１２３１５９１２０４ -515062	旭川市		貸家建付地	（　）	長方形	南東20m市道、南西10.9m、角地		商業 (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 305,200	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 121.0]	252,231	100 [ 110.3]	228,677	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	252,000
b	(　 ) 161,476	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 69.2]	233,347	100 [ 106.1]	219,931		242,000
c	(　 ) 196,626	100 [ 150.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	131,084	100 [ 60.8]	215,599		237,000
d	(　 ) 224,090	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 105.0]	251,081	100 [ 105.0]	239,125		263,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +21.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	隣地買収	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -36.0
c	隣地買収	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 250,000 円／㎡]

旭川 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達現価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,668,395	4,229,356	13,439,039	11,606,500	1,832,539	（　0.9401） 1,722,770	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	34,455,400 円　　　　（　 183,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

旭川 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	166.15	ＲＣ4	664.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	188 ㎡	17.2 m x 10.9 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗フロア貸し。３・４各階事務所各２室配置。駐車場は隔地駐車場とする。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

この種のビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	166.15	87.8	145.88	3,300	481,404	4.0	1,925,616
							0.0	0
2～ 2	店舗	166.15	87.8	145.88	2,730	398,252	3.0	1,194,756
							0.0	0
3～ 3	事務所	166.15	78.9	131.09	2,540	332,969	3.0	998,907
							0.0	0
4～ 4	事務所	166.15	78.9	131.09	2,540	332,969	3.0	998,907
							0.0	0
～

計		664.60	83.3	553.94		1,545,594		5,118,186
								0

⑨年額支払賃料	1,545,594 円　×　12ヶ月　＝　 18,547,128 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 553.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,547,128 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 927,356 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,619,772 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,118,186 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 48,623 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,668,395 円　　　　（　 93,981 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１５７５２０４　　　　-595004	2,523 ( 2,515)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	2,717	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,737 円/㎡　月額支払賃料（　 2,730 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１５７５２０４　　　　-595005	2,334 ( 2,329)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 88.0]	100 [105.0]	2,807
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

旭川 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	501,000 円	167,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	927,356 円	18,547,128　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 396,200 円	査定による。
	建物　　　　　　　　　 1,987,300 円	167,000,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	334,000 円	167,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	83,500 円	167,000,000　×　　　　 0.05 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,229,356 円　（　　　　　　 22,497 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9401

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	167,000,000 円	設計監理料率　 242,000 円／㎡　×　 664.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,606,500 円（　　　　　 61,737 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,668,395 円
②総費用	4,229,356 円
③純収益　①－②	13,439,039 円
④建物等に帰属する純収益	11,606,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,832,539 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,722,770 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,164 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,455,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 183,000 円／㎡）