別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月4日　提出
旭川 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
旭川 3-1 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　松浦　晃久   TEL. 
鑑定評価額 45,900,000 円  １㎡当たりの価格 4,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 旭川市永山７条１５丁目１０３番１内
 ②地積(㎡) 9,569  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1.2		 田 周辺が宅地化した熟成度の高い地域 南東11m市道 水道、ガス、下水 旭川

9.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   70 ｍ、西  120 ｍ、南   70 ｍ、北   70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地向けの宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   87.0 ｍ、奥行　約　　  110.0 ｍ、規模　　      9,570 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 北　１１ｍ市道 交通

施設		 旭川駅北東方

9.0km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の
　将来予測		 周囲を戸建住宅地域に囲まれた熟成度の高い宅地見込地域で、早期の開発が期待される。転換後・造成後は、周
辺地域と同様に郊外の閑静な戸建住宅地として熟成するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地向けの宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      4,800 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      4,920 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旭川市内の宅地見込地が存する地域一円の圏域である。需要者は市内又は道内の宅地開発業者が中心と思
慮する。郊外の住宅地はやや供給過剰傾向がうかがわれるが、永山エリアの住宅地は１８丁目付近までは需要が見込め
る他、住宅ローンの低金利も継続しているため、需要を下支えしている。なお、宅地見込地の規模は様々で、開発条件
によっても異なるが、概ね４，０００～６，０００円／㎡程度が価格帯と思われる。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は宅地見込地の取引が極めて少ないため、やむを得ず取引時点の古い事例も採用したが、開発素地の価格水準
を反映した実勢的な価格と考える。一方、控除後価格は需要者の投資採算性を反映した価格であるが、想定要素も多い
ことから一定の限界があることは否定できない。従って、比準価格を標準に、控除後価格を比較考量して、本件鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      4,700 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +2.1 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染が継続するものの、経済活
動の正常化が進む中で、旭川市内の住宅地への影響
は価格時点現在、軽微に推移している。

郊外住宅地はやや供給過剰傾向が覗えるが、周辺に
大型店舗が立地する等、比較的に生活利便性に恵ま
れているため、潜在的需要が見込まれる。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 旭川 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３１６
０１２０４
-591035		 旭川市 畑   不整形 北西18m道道、
中間画地

工業

(60,200)
b １２３１６
０１２０４
-591037		 旭川市 雑種地   長方形 南西11m市道、
中間画地

２中専

(60,200)
c １２３１６
０１２０４
-591036		 旭川市 雑種地   長方形 北東14.5m市
道、中間画地

２住居

(60,200)
d １２３１６
０１２０４
-591041		 旭川市 その他   ほぼ整形 南西12m市道、
北西8m、
南東8m、
三方路

１低専

(40,60)
e １２３１６
０１２０４
-591039		 旭川市 雑種地   ほぼ整形 南東16m市道、
北東14m、
北西11m、
三方路

１低専

(50,60)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
3,235 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]
3,405 		 100
[  70.0]
4,864 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
4,860 
b (　　            )
2,495 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
2,495 		 100
[  52.5]
4,752 
4,750 
c (　　            )
3,875 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]
4,079 		 100
[  83.4]
4,891 
4,890 
d (　　            )
2,420 		 100
[ 100.0]		 [  95.0]
100		 100
[  85.0]
2,705 		 100
[  52.5]
5,152 
5,150 
e (　　            )
3,828 		 100
[ 100.0]		 [  92.2]
100		 100
[  95.0]
3,715 		 100
[  80.8]
4,598 
4,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0 宅地造成　　 -40.0
行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0 宅地造成　　 -10.0
行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0 宅地造成　　 -25.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0 宅地造成　　  -5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       4,800 円／㎡]
旭川 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 15.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
20,000  （　   75.5 ％）
15,100 		 6,800    1,020  1,178  6,102 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 24.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:      ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8065　　　　      4,921		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　      4,921		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 4,920 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １２３１６
０１２０４
-111026

     21,063 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.5]		 100
[ 97.0]

     20,779 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     20,800 
b １２３１６
０１２０４
-111046

     17,670 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.9]		 100
[ 97.0]

     18,995 

     19,000 
c １２３１６
０１２０４
-591007

     20,444 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.5]		 100
[ 97.0]

     20,169 

     20,200 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　   -3.0
画地　　　   +4.5 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　   -3.0
画地　　　   -4.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　   -3.0
画地　　　   +4.5 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 20,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
旭川

-42
19,700 		 [104.6]
100		 100
[104.5]		 100
[ 97.9]
20,142 		 [100.0]
100
20,100 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  +3.0
交通・接近　　   0.0
環境　　  -5.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 20,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   9,569 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     70 ｍ、西     70 ｍ、南     70 ｍ、北     70 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     30　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    240 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  24.5 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  24.5 ％		 ＊擁壁工事の概要
　擁壁工事は要しない。
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員８ｍの区画街路（両側歩道付
　、アスファルト舗装）を総延長約
　２５５．５ｍ整備する。
　
＊排水工事の概要
　分流式の汚水本管（φ２５０ｍｍ
　）を総延長約２２４ｍ整備し、前
　面道路の既設本管に接続する。
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　プレイロット程度の公園を整備す
　る。
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 224.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 270.0 ｍ
＊その他
　ガスは旭川ガスが供給する前面道
　路の既設都市ガス本管から分岐し
　、開発区域内の区画道路下に総延
　長約２２４ｍ整備する。
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月11日　提出
旭川 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
旭川 3-1 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　原口　康洋   TEL. 
鑑定評価額 45,900,000 円  １㎡当たりの価格 4,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 旭川市永山７条１５丁目１０３番１内
 ②地積(㎡) 9,569  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1.2		 田 周辺が宅地化した熟成度の高い地域 南東11m市道 水道、ガス、下水 旭川

9.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   70 ｍ、西  120 ｍ、南   70 ｍ、北   70 ｍ ②標準的使用 宅地見込地（戸建分譲地用）
③標準的画地の形状等 間口　約　　   87.0 ｍ、奥行　約　　  110.0 ｍ、規模　　      9,570 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項なし。 道

路		 北１１ｍ市道 交通

施設		 旭川駅北東方

9.0km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の
　将来予測		 永山地区の住宅地域に囲まれた宅地見込地である。周辺地域は住宅地として人気が高いエリアであり、今後の開
発が期待される。また、転換後は周辺の利用状況と同様に戸建住宅地としての利用が想定される。
(3)最有効使用の判定 宅地見込地（戸建分譲地用） (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      4,800 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      4,860 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に旭川市内の宅地見込地が存する範囲と想定する。主な需要者は不動産業者、ハウスメーカー等が中心
と考えられる。旭川市内では複数地域において宅地分譲や建築条件付宅地分譲が行われており、販売状況は概ね良好で
ある。なお、取引の中心となる価格帯は宅地見込地それぞれの条件の相違により異なるため把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 事例が少なく時点の古い事例を採用せざるを得なかったが、比準価格は市場性を反映しており規範性が高いと判断する
。一方控除法による価格は、開発事業者の投資採算性を考慮しているが、想定的要素を含むため、やや精度に欠ける面
がある。したがって本件においては、比準価格を重視し、控除法による価格を比較考量して鑑定評価額を上記のとおり
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      4,700 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +2.1 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 新型コロナの影響は継続しており企業の設備投資は
減少している。新築住宅の需要は底堅いが、建築資
材高騰等の影響がある。

居住環境及び利便性は良好であり、不動産需要は底
堅い。周辺の住宅地域は需要の高まりを反映し、地
価は上昇傾向となっている。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 旭川 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３１６
０１２０４
-591035		 旭川市 畑   不整形 北西18m道道、
中間画地

工業

(60,200)
b １２３１６
０１２０４
-591036		 旭川市 雑種地   長方形 北東14.5m市
道、中間画地

２住居

(60,200)
c １２３１６
０１２０４
-591041		 旭川市 その他   ほぼ整形 南西12m市道、
北西8m、
南東8m、
三方路

１低専

(40,60)
d １２３１６
０１２０４
-591039		 旭川市 雑種地   ほぼ整形 南東16m市道、
北東14m、
北西11m、
三方路

１低専

(50,60)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
3,235 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]
3,405 		 100
[  73.5]
4,633 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
4,630 
b (　　            )
3,875 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]
4,079 		 100
[  80.3]
5,080 
5,080 
c (　　            )
2,420 		 100
[ 100.0]		 [  95.0]
100		 100
[  85.0]
2,705 		 100
[  58.5]
4,624 
4,620 
d (　　            )
3,828 		 100
[ 100.0]		 [  92.2]
100		 100
[  95.0]
3,715 		 100
[  76.0]
4,888 
4,890 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0 宅地造成　　 -10.0
行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0 宅地造成　　 -10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0 宅地造成　　  -5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       4,800 円／㎡]
旭川 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 15.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
20,000  （　   75.5 ％）
15,100 		 6,700    1,005  1,365  6,030 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 24.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:      ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8065　　　　      4,863		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　      4,863		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 4,860 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １２３１６
０１２０４
-111026

     21,063 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.5]		 100
[ 95.0]

     21,217 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     21,200 
b １２３１６
０１２０４
-111046

     17,670 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.9]		 100
[ 95.0]

     19,395 

     19,400 
c １２３１６
０１２０４
-591007

     20,444 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.5]		 100
[ 95.0]

     20,593 

     20,600 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　   -5.0
画地　　　   +4.5 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　   -5.0
画地　　　   -4.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　   -5.0
画地　　　   +4.5 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 20,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
旭川

-42
19,700 		 [105.1]
100		 100
[104.5]		 100
[ 98.9]
20,033 		 [100.0]
100
20,000 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  +3.0
交通・接近　　   0.0
環境　　  -4.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 20,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   9,569 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     70 ｍ、西     70 ｍ、南     70 ｍ、北     70 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     30　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    240 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  24.5 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  24.5 ％		 ＊擁壁工事の概要
　擁壁工事無し。
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員８ｍの区画街路（両側歩道付
　舗装道路）を整備（総延長約２５
　５．５ｍ）。
　
＊排水工事の概要
　分流式の汚水本管を整備（総延長
　約２２４ｍ）し、前面道路の既設
　本管に接続。
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　プレイロット程度の公園を整備。
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 224.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 270.0 ｍ
＊その他
　総延長約２２４ｍの都市ガス配管
　を整備し、前面道路の旭川ガスの
　既設本管に接続。