別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月4日　提出 旭川 -63　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -63 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　松浦　晃久   TEL.

鑑定評価額 6,540,000 円  １㎡当たりの価格 3,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市西神楽１線１２号２０９番１７ ②地積 　(㎡) 1,983   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 国道沿いの水田地帯 に農家住宅が点在す る地域 北東13m国道 水道、下水 西神楽 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  44.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １３ｍ国道 交通 施設 西神楽駅北西方 1.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道２３７号線沿いの農家住宅地域で、地域内に特段の変動要因は認められず、現状維持で推移していくものと 考える。地価は既に低位にあり、当面の間、横這い傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旭川市内全域及び近郊町の市街化調整区域の農家住宅地域で広域的な圏域となる。需要者層は当地区に地 縁的選好性を有する農業従事者等が大半と考える。市街化調整区域の宅地の取引件数は非常に少なく、入手可能な取引 情報は限定的である。また農家住宅地の取引は、一般的には農地と一体として取引されることが多く、市場における需 要の中心価格帯の実態把握は困難なものとなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は広域的見地から採用した複数の取引事例から得たものである。収益価格は賃貸市場が未成熟な地域性から収 益追求が困難なため適用を断念した。地域は国道沿いの水田地帯に農家住宅等が散見される市街化調整区域で、市場で は自己の利用を前提とした取引が中心となると思慮する。よって試算価格の調整にあたっては、市場の実態を反映した 比準価格を採用し、さらに前年価格からの推移等も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,350 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染が継続するものの、 経済活動の正常化が進む中で、旭川市内の住 宅地への影響は価格時点現在、軽微に推移し ている。 地域内に特段の変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％