別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 旭川 -62　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -62 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　原口　康洋   TEL.

鑑定評価額 1,510,000 円  １㎡当たりの価格 2,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市永山町７丁目１２２番４ ②地積 　(㎡) 581   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、作業所等 が見られる住宅地域 北東10m市道 水道 旭川 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   500 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 旭川駅北東方 10.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 永山地区の農家住宅地域である。市内の市街化調整区域は一般的な需要者の市場参入が見込めず、地価は弱含み である。特に変動要因は見られず当分は同様の傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      2,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旭川市内の市街化調整区域である。市街化調整区域では建築が制限されることもあり一般的な需要者は 想定されず、主たる需要者は農業関連事業者の個人及び法人と考えられる。農業関連従事者の高齢化・後継者不足等に より農業経営環境は厳しく、農家住宅地域の需要低迷が続いている。また、市内の調整区域は土地取引自体が比較的少 なく中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法においては、市街化調整区域内の取引事例自体が少ないため、同一需給圏を広域的に捉えて試算を行っ たものであるが、各要因比較等は適正に行われている。また、収益価格は賃貸需要がほとんど見込めないことから適用 は行わなかった。本件においては、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      2,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が続いており企業の設備投 資は減少し、景気回復時期は不透明。また新 築住宅への需要は底堅いが、建築資材高騰等 の影響がある。 永山町の農家住宅地域であるが、市街化調整 区域内の土地の需要は低迷しており地価は下 落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.7 ％  ％