別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 旭川 -60　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -60 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　石川　陽三   TEL.

鑑定評価額 2,220,000 円  １㎡当たりの価格 2,750 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市神居町雨紛３８０番６８外 ②地積 　(㎡) 807   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 不整形 1:3 住宅 Ｗ2 農家住宅、学校等が 見られる道道沿いの 住宅地域 南西15.5m道道 水道 旭川 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １５．５ｍ道道 交通 施設 ＪＲ旭川駅　南方 5.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 南東郊外の農家住宅地域であり、前面道路はゴルフ場に向かうルートであるが、観光関連需要に乏しく、地域環 境は当面現状で推移と予測する。同種取引はやや停滞傾向にあり、地価は軟調に推移と予測。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 農家宅地で補正不要　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      2,750 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旭川市郊外、その周辺町の調整区域、都市計画区域外にわたる農家住宅地域が相当するものと思料する 。需要者は、主として地元の農業従事者等であるが、一部資材置場等を目的とする事業者による取引も見られる。取引 に当たっては様々な事情を有することが多く、立地や利用目的等により価格差が大きくなる傾向にあり、取引価格にバ ラツキが見られ、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用の農家住宅が大半であり、賃貸市場が成立しておらず、収益還元法は適用できなかった。比準価格は、取引時 点が古い事例も含め採用せざるを得なかったが、試算された比準価格は、地域との価格相関性、地域要因の類似性に優 る最新の正常取引を関連付けて決定されており、地域に係る現在の市場性を反映した妥当な価格が得られたものと思料 する。本件では類似公示地との均衡にも留意のうえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      2,750 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近年、調整区域内の宅地取引は市内各所に分 散、かつ偶発的なものであり、主に農業関係 者である需要者属性に変化はなく、需給は弱 含み。 価格形成に及ぼす特段の変動は把握されない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％