別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 旭川 -58　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -58 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　石川　陽三   TEL.

鑑定評価額 932,000 円  １㎡当たりの価格 2,850 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市台場東２丁目３９９番７９ ②地積 　(㎡) 327   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 の多い高台の住宅地 域 南13m市道 水道、下水 旭川 6.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧住宅地造成事業に関する法 律により建築は可能。 街 路 １３ｍ市道 交通 施設 ＪＲ旭川駅　北西方 6.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 往時の宅地不足解消のため、急傾斜地に造成された分譲団地。生活利便性に劣るため、引き合いは弱いが、スキ ー場付近で別荘目的の高値取引が散見され出し、地価水準は底値を探る展開に入ったものと考える。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      2,850 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内の市街化調整区域および価格相関性が認められる台場地区周辺の住宅地域一円にわたるものと考え る。購入を検討する需要者は、農業関係者、資材置場取得目的の事業者、別荘目的に準じる需要者が多いものと思料さ れ、取引は散発的ないし偶発的なものとなる。住宅需要は平坦な市街地内に向かい、高台、傾斜地に対する引き合いは 減退が続く。同種の取引は非常に少ないため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旭川市内西端部、高台、傾斜地勢にある、生活利便性に劣る旧造成団地である。当該地域は市街化調整区域内に存し、 生活利便性に劣り、空き地が介在する現状に照らすと、当該地域に係るアパート等の賃貸需要は見出せず、収益価格の 試算を断念した。本件においては、比準価格について、価格形成要因の変動状況に照らした検討を行い、さらに他の類 似の公示地との均衡に留意のうえ、比準価格を採用、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      2,850 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近年、調整区域内の宅地取引は市内各所に分 散、かつ偶発的なものであり、主に農業関係 者である需要者属性に変化はなく、需給は弱 含み。 近隣のスキー場、周辺のゴルフ場、雪の美術 館を含めた開発構想が持ち上がっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％