鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

旭川 -57　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１５９１２０４ -511050	旭川市		更地	（　）	不整形	北東7.2m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	１２３１５９１２０４ -511036	旭川市		建付地	（　）	不整形	南東10m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	１２３１５９１２０４ -511045	旭川市		更地	（　）	長方形	南西10m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	１２３１５９１２０４ -111004	旭川市		更地	（　）	長方形	北東20m市道、南西10.9m、二方路		２中専 (60,200)
e	１２３１５９１２０４ -511048	旭川市		建付地	（　）	台形	南東6m私道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,853	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 81.2]	24,450	100 [ 98.0]	24,949	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	25,300
b	(　 ) 18,246	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 83.6]	25,677	100 [ 100.0]	25,677		26,100
c	(　 ) 29,243	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	27,984	100 [ 96.0]	29,150		29,600
d	(　 ) 23,633	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 82.8]	28,542	100 [ 112.3]	25,416		25,800
e	(　 ) 26,906	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.2]	29,502	100 [ 118.3]	24,938		25,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -18.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +22.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,500 円／㎡]

旭川 -57　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,146,626	603,024	2,543,602	2,295,000	248,602	（　0.9689） 240,870	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,817,400 円　　　　（　 20,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

旭川 -57　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	121.50	Ｗ2	243.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	238 ㎡	10.9 m x 21.8 m	前面道路：市道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅（２ＬＤＫ　平均専有面積約５６㎡）計４戸を想定。

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

共用部分等を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	121.50	92.0	111.78	1,180	131,900	1.0	131,900
							0.0	0
2～ 2	居宅	121.50	92.0	111.78	1,180	131,900	1.0	131,900
							0.0	0
～

～

～

計		243.00	92.0	223.56		263,800		263,800
								0

⑨年額支払賃料	263,800 円　×　12ヶ月　＝　 3,165,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 223.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,165,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 165,480 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,144,120 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	263,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,506 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,146,626 円　　　　（　 13,221 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１５９５２０４　　　　-591010	1,128 ( 1,128)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,128	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,181 円/㎡　月額支払賃料（　 1,180 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１５９５２０４　　　　-591003	1,254 ( 1,253)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,254
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

旭川 -57　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	122,400 円	30,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	132,384 円	3,309,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 260,100 円	30,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	42,840 円	30,600,000　×　　　　 0.14 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,600 円	30,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 603,024 円　（　　　　　　 2,534 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,600,000 円	設計監理料率　 126,000 円／㎡　×　 243.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 45 ％　＋ 0.0963 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,295,000 円（　　　　　 9,643 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,146,626 円
②総費用	603,024 円
③純収益　①－②	2,543,602 円
④建物等に帰属する純収益	2,295,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	248,602 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	240,870 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,012 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,817,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
旭川 -57　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

旭川 -57

北海道

北海道第７

氏名

不動産鑑定士　石川　陽三

TEL.

鑑定評価額

6,470,000 円

１㎡当たりの価格

27,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	21,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	旭川市曙３条６丁目２１３４番３８｢曙３条６－１－１８｣				②地積　(㎡)	238 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域	北東10.9m市道	水道、ガス、下水	旭川 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 80 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.9 ｍ、奥行　約　　 21.8 ｍ、規模　　 238 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位北１０．９
ｍ市道

交通

施設

旭川駅

2.0km

法令

規制

２中専

⑤地域要因の将
　来予測

住宅、アパート等が混在する地域環境で当面推移と予測。過年度増税時の駆込需要、以降の低金利、住宅取得の
促進政策を背景に用地不足が顕在化、地域に係る需給はタイトな状況に至り、地価水準も堅調に推移と予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 27,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、旭川中心部に近い価格帯が良好な住宅地域と思料され、特に駅北西方の曙、〇条西地区との間において
代替性が強い。需要者は主に居宅取得目的の圏内居住者であり、収益物件取得目的の需要者は少ない。過年度の駆込需
要等により宅地不足が顕在化する中で、駅前に比較的近く、値頃感のある地域の需給はタイトな状況に至り、地価はや
や強含みに推移している。中心となる価格帯は、更地で７００万円前後、新築物件で３５００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格が低位に試算されたが、地域は大都市圏のような建物高層化が見込めず、土地価格に見合う賃貸床を確保する
ことが困難であることが主因と考える。居宅取得目的の個人が大半を占める需要者属性より、近隣地域は市場性を重視
した価格形成が支配的と考えられる。よって、収益価格は参考にとどめ、本件では、市内の住宅市場に係る価格形成要
因の変動状況及び代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を以て鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　旭川 -31 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 32,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.5]

100
[119.6]

[101.5]
100

27,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利に後押しされる市内の住宅需要は底堅
く、建築費高騰で新築をあきらめた需要層が
中古市場に向かう動きが加速、需給は堅調さ
を維持している。

地域要因に特段の変容は把握されない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +10.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

旭川 -57　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１５９１２０４ -511045	旭川市		更地	（　）	長方形	南西10m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	１２３１５９１２０４ -111030	旭川市		建付地	（　）	長方形	北東11m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	１２３１５９１２０４ -511038	旭川市		建付地	（　）	長方形	南東10m市道、北東8m、角地		２住居 (70,200)
d	１２３１５９１２０４ -511044	旭川市		更地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,243	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	27,984	100 [ 100.0]	27,984	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	28,400
b	(　 ) 24,119	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 101.5]	26,403	100 [ 99.0]	26,670		27,100
c	(　 ) 26,826	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 109.7]	27,171	100 [ 95.0]	28,601		29,000
d	(　 ) 28,565	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	27,335	100 [ 101.8]	26,852		27,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 27,200 円／㎡]

旭川 -57　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,031,652	597,534	2,434,118	2,190,000	244,118	（　0.9689） 236,526	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,730,520 円　　　　（　 19,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

旭川 -57　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	115.70	Ｗ2	231.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	238 ㎡	10.9 m x 21.8 m	前面道路：市道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ（平均約５２．８㎡／戸）各階２戸、合計４戸を想定

⑦有効率　 91.8 ％
の理由

内部共用階段、廊下

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	115.70	91.4	105.75	1,180	124,785	1.0	124,785
							0.0	0
2～ 2	居宅	115.70	92.1	106.56	1,210	128,938	1.0	128,938
							0.0	0
～

～

～

計		231.40	91.8	212.31		253,723		253,723
								0

⑨年額支払賃料	253,723 円　×　12ヶ月　＝　 3,044,676 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 212.31 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,044,676 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 159,434 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,029,242 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	253,723 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,410 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,031,652 円　　　　（　 12,738 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１５７５２０４　　　　-191002	1,121 ( 1,121)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	1,164	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,181 円/㎡　月額支払賃料（　 1,180 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１５７５２０４　　　　-191003	1,095 ( 1,095)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,281
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

旭川 -57　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	87,600 円	29,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	159,434 円	3,188,676　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,700 円	査定による
	建物　　　　　　　　　 248,200 円	29,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,400 円	29,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,200 円	29,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 597,534 円　（　　　　　　 2,511 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,200,000 円	設計監理料率　 126,000 円／㎡　×　 231.40 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 45 ％　＋ 0.0963 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,190,000 円（　　　　　 9,202 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,031,652 円
②総費用	597,534 円
③純収益　①－②	2,434,118 円
④建物等に帰属する純収益	2,190,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	244,118 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	236,526 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 994 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,730,520 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,900 円／㎡）