別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 旭川 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -51 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　原口　康洋   TEL.

鑑定評価額 3,100,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市末広１条１４丁目８４番２０９ ｢末広１条１４－２－２０｣ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の既成住宅地域 南東12m市道 水道、ガス、下水 旭川 7.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　１ ２ｍ市道 交通 施設 旭川駅　北東方 7.9km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 旭川市郊外の末広地区北部に位置する住宅地域で、居住環境及び利便性は概ね良好である。土地価格に相対的な 割安感もあり、住宅地の需要は堅調である。地域内に変動要因はなく、現状維持で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旭川市内の住宅地域であるが特に末広・末広東・東鷹栖地区との代替性が高い。郊外立地でやや利便性が 劣るものの、一方で相対的な割安感もあり需要は底堅い。主たる需要者は居住目的で取得する市内在住の一次取得者が 中心である。また市場の中心価格帯は、更地で３００～４００万円程度、新築戸建物件で２，５００万円前後と推定す る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は末広地区に存する４事例との比較により求められており、市場性を反映し説得力が高い。一方、一般的な需 要者は自己居住目的で取得すると考えられることから収益還元法の適用は行わなかった。したがって、本件においては 代表標準地との検討をふまえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　旭川 -41                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,900 円／㎡ [105.0] 100 100 [104.5] 100 [ 88.5] [104.5] 100 14,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が続いており企業の設備投 資は減少し、景気回復時期は不透明。また新 築住宅への需要は底堅いが、建築資材高騰等 の影響がある。 末広地区北部の戸建住宅地域である。郊外立 地のためやや利便性が劣るものの、相対的な 割安感もあり宅地需要は底堅く地価は安定的 に推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％