別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 旭川 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -43 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　美佐緒   TEL.

鑑定評価額 4,210,000 円  １㎡当たりの価格 11,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市東鷹栖１条４丁目６３８番２４２ ②地積 　(㎡) 357   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 く見られる郊外の住 宅地域 南西8m市道 水道、下水 旭川 9.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　北８ ｍ市道 交通 施設 旭川駅北東方 9.3km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地北端部の東鷹栖地区に存する郊外の住宅地域であり、特に変動要因は見受けられず、現状維持で推移する ものと予測する。立地条件等から宅地需要は低調で、地価水準は下落基調と推定される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東鷹栖地区を中心とした旭川市内の郊外住宅地域一円の圏域である。需要者の中心は市内在住の個人で あるが、地区内居住者等の地縁関係者が多いものと思われる。東鷹栖地区は市内中心部から遠く立地条件等に劣るため 人気が低く、宅地需要は低調である。市場における中心価格帯は、土地は１００坪前後で３００～５００万円程度、新 築戸建住宅で２，２００万円前後とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、東鷹栖地区の住宅地の取引事例を採用して試算した市場性を反映した価格である。一方、収益価格は地域 内にアパート等がほとんどなく、需要者は自用戸建住宅の取得を目的として取引に参加することが一般的であることか ら、試算を行わなかった。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、本件鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　旭川 -41                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,900 円／㎡ [104.2] 100 100 [104.5] 100 [105.6] [104.5] 100 11,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光客の低迷、消費支出減少等により厳しい 状況が続いており、物価高の影響もあり景気 持ち直しのテンポは鈍いものとなっている。 市街地北端部に位置する郊外の住宅地域であ り、立地条件等から住宅地としての人気は低 く、宅地需要は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％