別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 旭川 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -38 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　原口　康洋   TEL.

鑑定評価額 4,880,000 円  １㎡当たりの価格 19,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市末広５条７丁目２９２番２２２ ｢末広５条７－５－１５｣ ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南東8m市道 水道、ガス、下水 旭川 7.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 旭川駅北東方 7.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 旭川市郊外の末広地区西部に位置する住宅地域で居住環境及び利便性は概ね良好である。新築住宅の需要はやや 落ち着きつつあるが、土地価格に値頃感があり不動産取引は安定的である。当面は現状維持で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旭川市内の住宅地域一円で、その中でも特に末広・末広東地区との代替性が高い。主たる需要者は居住目 的の市内在住一次取得者と考えられる。末広地区は居住環境・利便性ともに概ね良好であり、新築戸建住宅が増加傾向 にある。地域の宅地需要は底堅く需給関係は比較的安定しており、需要の中心価格帯は更地で４００万円～５００万円 程度、新築戸建住宅は２，０００万円～２，５００万円程度と推定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は末広地区の戸建住宅地４事例との比較から求められ、市場性を反映し説得力が高い。一方、一般的な需要者 は自己居住目的で取得すると考えられることから収益還元法の適用は行わなかった。したがって、本件においては代表 標準地との検討をふまえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　旭川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [110.3] [104.5] 100 19,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が続いており企業の設備投 資は減少し、景気回復時期は不透明。また新 築住宅への需要は底堅いが、建築資材高騰等 の影響がある。 末広地区の戸建住宅地域で居住環境及び利便 性は概ね良好である。住宅地の需要は底堅く 、地価は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％