別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月4日　提出 旭川 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -30 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　松浦　晃久   TEL.

鑑定評価額 6,410,000 円  １㎡当たりの価格 18,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市神楽岡１１条５丁目１３番３５ ｢神楽岡１１条５－３－１３｣ ②地積 　(㎡) 356   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西12.7m市道 水道、ガス、下水 旭川 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  24.5 ｍ、規模　　       355 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北１２． ７ｍ市道 交通 施設 旭川駅南東方 3.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成度の高い一般住宅地域であり、地域内に特段の変動要因は認められず、現状維持で推移していくものと考察 する。宅地需要は比較的堅調で、地価は当面の間、横這い傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神楽岡・緑が丘地区等を中心とした住宅地域一円の圏域である。需要者は地縁的選好性を有する市内在住 者が中心と見込まれる。住環境良好な住宅地域で人気は高く、地価は安定的に推移している。市場では更地と中古住宅 付物件が混在している。需要の中心価格帯は、土地は標準的な画地規模で概ね６２０～６８０万円、新築物件は総額２ ，７００万円前後である。中古住宅付物件の総額は、地上建物の状態に大きく影響を受ける。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は神楽岡地区から採用した複数の取引事例から得たものである。収益価格は低層一般住宅を中心とする地域的 特性から適用を断念した。地域は中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、居住を目的とした自己の利用を前提とする 取引が中心となっている。よって試算価格の調整にあたっては、市場性を反映し実証的な比準価格を採用することとし 、さらに単価と総額との関連や代表標準地からの検討等も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　旭川 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,300 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [101.5] 100 [115.6] [104.5] 100 18,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染が継続するものの、 経済活動の正常化が進む中で、旭川市内の住 宅地への影響は価格時点現在、軽微に推移し ている。 地域内に特段の変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％