別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 旭川 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -20 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　石川　陽三   TEL.

鑑定評価額 3,710,000 円  １㎡当たりの価格 20,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市神居１条１８丁目２２番５５外 ｢神居１条１８－１－２７｣ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北西6.5m市道 水道、ガス、下水 旭川 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       183 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北６．５ｍ 市道 交通 施設 ＪＲ旭川駅　南西方 3.9km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旭川環状線の北東側に形成される地盤が比較的良好な戸建住宅地域であり、地域環境は当面現状を維持するもの と予測する。割安感から生じる需要増より地域の需給は均衡化し、地価は反転、上昇を伺う展開と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は価格帯が中位に属する郊外住宅地域と把握され、主に神居・忠和地区の既成住宅地域との間で代替性が強 い。需要者は所得ランク中位程度の市内居住者がおおむねを占める。市内では需給に悪影響をもたらすような新規の宅 地供給が見当たらず、条件の良い住宅地が不足する中で、割安感のある近隣地域周辺の需給は堅調に推移し、需給はや やタイトな状況、地価は反転、上昇を伺う展開。中心となる価格帯は、更地で４００～５００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅を主とする閑静な住宅地域にあり、周辺は一部アパートが混在するものの、画地規模が小さく賃貸物件の想定 が現実的ではないため、収益価格を試算することは出来なかった。実際の取引においては自己居住目的が大半であり、 比準価格は不動産市場の動向を反映した信頼性のある価格と考える。本件においては、比準価格を標準とし、周辺公示 地・基準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利に後押しされる市内の住宅需要は底堅 く、建築費高騰で新築をあきらめた需要層が 中古市場に向かう動きが加速、需給は堅調さ を維持している。 人気地区の品薄より、周辺相場を上回る業者 仕入れ取引が散見され出している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％