別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 旭川 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -18 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　石川　陽三   TEL.

鑑定評価額 4,710,000 円  １㎡当たりの価格 15,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市神居８条３丁目１７番８外 ｢神居８条３－１－１３｣ ②地積 　(㎡) 296   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅が見られる既成 住宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 旭川 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 ＪＲ旭川駅西方 4.1km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 地域環境は当面現状を維持と予測。神居地区の中では価格帯低位に属する地域であるため、割安感より地域の需 給は回復、地価は当面安定的に推移と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は価格帯が中位～下位に属する郊外住宅地域と把握され、主に神居・忠和地区の既成住宅地域との間で代替 性が強い。需要者は所得ランク中位程度の市内居住者がおおむねを占める。市内では需給に悪影響をもたらすような新 規の宅地供給が見当たらず、条件の良い住宅地に稀少性が出ている中、割安感がある近隣地域周辺に対する需給は回復 が進み、ほぼ底値に至ったものと考える。中心となる価格帯は、更地で４００～５００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は主に戸建住宅により形成され、許容容積率、近隣地域に対する賃貸市況の現状より、賃貸物件の想定は現実 的とは言い難く、収益還元法は適用できなかった。比準価格は価格帯中位～やや低位に属する類似住宅地域の事例に基 づき試算され、市場の実態が反映されている。近隣地域は、市場性に基づく地価形成が行われる戸建住宅地域であり、 本件では、代表標準地との検討、所得環境等の一般的要因を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　旭川 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.5] 100 [132.2] [104.5] 100 15,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利に後押しされる市内の住宅需要は底堅 く、建築費高騰で新築をあきらめた需要層が 中古市場に向かう動きが加速、需給は堅調さ を維持している。 人気地区の品薄より、周辺相場を上回る業者 仕入れ取引が散見され出している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％