別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月4日　提出 旭川 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -11 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　松浦　晃久   TEL.

鑑定評価額 1,930,000 円  １㎡当たりの価格 7,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市西神楽南１条３丁目２４８番６１ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南東8m市道 水道、下水 西神楽 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 西神楽駅北西方 400m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 西神楽駅周辺の郊外住宅地域で、地域内に特段の変動要因は認められず、現状維持で推移していくものと予測。 需要は相対的に弱く、地価は底値を模索しつつも長期的には弱含みで推移していくものと考える。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西神楽地区の住宅地域を中心であるが、旭川市内外の低価格水準帯の郊外住宅地域にまで代替関係が広域 的に及ぶものと考察する。需要者は地縁的選好性を有する個人が中心と考えられ、他圏からの転入は少ない模様である 。市場では新築目的で更地を購入する需要は相対的に少なく、中古住宅付取引が中心となっている。市場で需要の中心 となる土地価格帯は、概ね１８０～２１０万円で、中古住宅付取引は、地上建物の状態で総額が大きく左右される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は西神楽地区から採用した複数の取引事例から得たものである。収益価格は賃貸需要が乏しい地域で収益追求 が困難なことから適用を断念した。近隣地域は郊外の既成住宅地域で、市場では自己利用の個人等の住宅取得を目的と する取引が大半を占めている。したがって、試算価格の調整にあたっては、市場の実態を反映した比準価格を採用し、 さらに代表標準地からの検討や前年価格からの推移等も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　旭川 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,300 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [101.5] 100 [114.0] [104.5] 100 7,320  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染が継続するものの、 経済活動の正常化が進む中で、旭川市内の住 宅地への影響は価格時点現在、軽微に推移し ている。 地域内に特段の変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％